+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Приобретение земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Содержание

Муниципальная собственность на землю: сущность, понятие, особенности | Правоведус

Приобретение земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Что такое муниципальная собственность на землю, кто может получить правомочия на владение, пользование и распоряжение муниципальными землями, а также какими законами регулируется оформление муниципальной земли в собственность – об этом читайте в нижеприведенной статье.

Право муниципальной собственности – есть совокупность правомочий владения, пользования и распоряжения над объектами, которые принадлежат муниципальному образованию (городским и сельским поселениям, п. 1 ст. 215 ГК РФ).

На основании Закона РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в состав муниципальной собственности могут входить различные природные ресурсы и земельные участки, которые, в свою очередь, являются:

  • признанными таковыми Федеральными законами и соответствующими законами субъектов РФ (п. 1 ст. З Закона о введении в действие ЗК РФ);
  • приобретенными на основании требований гражданского законодательства;
  • приобретенными на основании гражданско-правовых сделок;
  • приобретенными на основании безвозмездной передачи из федеральной собственности;
  • перешедшими в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю.

Правомочия собственника реализуются органами местного самоуправления, которые действуют от имени муниципалитета и имеют право передавать землю физическим или юридическим лицам в постоянное или временное пользование, а также продавать, отчуждать и совершать иные сделки, в числе которых аренда муниципальной земли, действуя в рамках российского федерального законодательства. Муниципальная собственность, равно, как государственная и частная, находится под защитой государства. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть:

  • землями общего пользования, допускающими нахождение на их территории граждан, с правом пользования природными объектами, находящимися на этом участке, в соответствии с разрешением собственника и законно-правовых актов (п.1 ст.262 ГК РФ);
  • землями, закрытыми для общего доступа.

Муниципальная собственность на землю является единым целым, она не делится на различные виды и имеет свое предназначение – обеспечение проживания, работы и отдыха населения.

Ответственность за управление муниципальными землями возложена на органы местного самоуправления, структура которых включает в себя подразделения, отвечающие за содержание и использование земель различного назначения (автомобильные дороги, благоустройство городских улиц и парковых территорий и т.д.).

Муниципальные земли являются частью земель населенных пунктов и в основном относятся к землям общего пользования, используясь для возведения на них объектов общественного назначения.
Земли, находящиеся в муниципальной собственности, и расположенные за чертой населенных пунктов, могут быть приватизированы в порядке и на условиях, предусмотренных законодательными актами органов местного самоуправления.

Средства от аренды либо продажи земли муниципальной собственности поступают непосредственно в бюджет субъекта РФ в полном объеме.

Аренда земель муниципальной собственности

Согласно земельному законодательству РФ земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета, можно арендовать на условиях платного пользования либо безвозмездного срочного или бессрочного пользования.

Оформить договор аренды на землю вправе, как физическое, так и юридическое лицо, в порядке, предусмотренном Земельным кодексом, законами федеральными или субъектов РФ.

В случаях, если муниципальная земля арендуется с целью комплексной застройки жилищных объектов, права аренды передаются через торги и аукционы, которые проводятся органами самоуправления в соответствии с земельным законодательством.

Как правило, такой вид аренды является долгосрочным, а к арендаторам выставляются определенные требования. Отказать в аренде земли муниципальной собственности могут в случаях изъятия земельного участка из оборота либо его резервирования для муниципальных или государственных нужд.

Случаи, когда муниципальные земельные участки планируется арендовать без возведения на ней строительных объектов, являются несложной процедурой.

Необходимо подать заявление о выборе земельного участка в соответствующий государственный орган для утверждения схемы расположения, и дальнейшей постановки на кадастровый учет (осуществляется будущим арендатором самостоятельно). После получения всех названных документов может быть заключен договор между арендодателем и арендатором. Арендная плата за пользование муниципальными землями исчисляется в соответствии со ставками земельного налога. Кроме того, при продаже права на оформление договора аренды на землю, возникают стартовые земельные платежи, которые также необходимо будет оплатить в оговоренный договором срок.

Выкуп муниципальной земли в собственность

Начиная с 30 октября 2007 г., в силу вступили новые изменения в Федеральный закон №212-ФЗ от 24.07.2007 г., направленные на обеспечение слияния муниципальных и государственных земель и расположенных на них строительных объектов в единые объекты недвижимости.

Если до вступления в силу нового закона допускалось приватизировать только жилищные и промышленные здания и сооружения, и при этом земельный участок, на котором они находились, можно было оформить в бессрочное пользование на безвозмездной основе, то новый закон обязал произвести выкуп муниципальной земли в собственность либо оформить договор аренды в срок:

Источник: //pravovedus.ru/practical-law/civil/munitsipalnaya-sobstvennost-na-zemlyu/

Требования по приобретению земельного участка из муниципальной собственности

Приобретение земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Право муниципальной собственности – есть совокупность правомочий владения, пользования и распоряжения над объектами, которые принадлежат муниципальному образованию (городским и сельским поселениям, п. 1 ст. 215 ГК РФ).

На основании Закона РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в состав муниципальной собственности могут входить различные природные ресурсы и земельные участки, которые, в свою очередь, являются:

  • признанными таковыми Федеральными законами и соответствующими законами субъектов РФ (п. 1 ст. З Закона о введении в действие ЗК РФ);
  • приобретенными на основании требований гражданского законодательства;
  • приобретенными на основании гражданско-правовых сделок;
  • приобретенными на основании безвозмездной передачи из федеральной собственности;
  • перешедшими в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю.

Правомочия собственника реализуются органами местного самоуправления, которые действуют от имени муниципалитета и имеют право передавать землю физическим или юридическим лицам в постоянное или временное пользование, а также продавать, отчуждать и совершать иные сделки, в числе которых аренда муниципальной земли, действуя в рамках российского федерального законодательства. Муниципальная собственность, равно, как государственная и частная, находится под защитой государства. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть:

  • землями общего пользования, допускающими нахождение на их территории граждан, с правом пользования природными объектами, находящимися на этом участке, в соответствии с разрешением собственника и законно-правовых актов (п.1 ст.262 ГК РФ);
  • землями, закрытыми для общего доступа.

Муниципальная собственность на землю является единым целым, она не делится на различные виды и имеет свое предназначение – обеспечение проживания, работы и отдыха населения.

Ответственность за управление муниципальными землями возложена на органы местного самоуправления, структура которых включает в себя подразделения, отвечающие за содержание и использование земель различного назначения (автомобильные дороги, благоустройство городских улиц и парковых территорий и т.д.).

Муниципальные земли являются частью земель населенных пунктов и в основном относятся к землям общего пользования, используясь для возведения на них объектов общественного назначения.

Земли, находящиеся в муниципальной собственности, и расположенные за чертой населенных пунктов, могут быть приватизированы в порядке и на условиях, предусмотренных законодательными актами органов местного самоуправления.

Средства от аренды либо продажи земли муниципальной собственности поступают непосредственно в бюджет субъекта РФ в полном объеме.

Приобретение земельного участка из муниципальной собственности (государственный, покупка, выкуп) – в 2019 году, без торгов, право, порядок пользования

Приобретение земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Земельные наделы, принадлежащие государству и муниципалитету, предоставляются гражданам и предприятиям во временное пользование и в собственность. Последние изменения земельного законодательства установили правило о невозможности предоставления физическим лицам земли в постоянную эксплуатацию.

Распоряжение муниципальной землей находится в компетенции местных органов. Решение муниципального органа о предоставлении надела – первичное и основное юридически значимое выражение воли владельца о передаче прав на нее.

В случае безвозмездной передачи объекта оно выступает как основание для отвода площади в натуре и осуществления регистрации прав на нее. Если отчуждение производится на безвозмездной основе, оно становится основанием для заключения соглашения.

Положения по законодательству

Пункт 1 статьи 5 Земельного кодекса установил, что в качестве участников земельных правоотношений выступают не только граждане и организации, но и государство, его субъекты, муниципалитеты.

Статья 5. Участники земельных отношений

Частная собственность – это участки, полученные предприятиями на основаниях, определенных российским законодательством. При этом статья 25 ЗК РФ отсылает к гражданскому закону и гласит, что права на земельные наделы появляются по установленным им основаниям федеральным законодательством и обязательны для государственной регистрации.

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

Согласно статье 28 ЗК территории, принадлежащие муниципалитетам и государству, предоставляются предприятиям за определенную плату. Бесплатная передача возможно лишь в случаях, установленных законом.

Исключительным правом на приобретение участка, которым владеет муниципалитет, в собственность за плату по правилам обладает не каждое юридическое лицо, а только владелец недвижимых объектов, имеющихся на нем с одновременным отсутствием законных причин для отказа в приватизации.

Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Главные основания

Старая редакция Земельного кодекса, действовавшая до марта 2015 года, содержала довольно обширный список оснований, по которым государственные и муниципальные землевладения могли предоставляться гражданам и юридическим лицам в арендное пользование без осуществления торгов. По сути, исключительно по результатам торгов земельные наделы предоставлялись под строительство жилой недвижимости.

С 1 марта 2015 года такой порядок подвергся значительным корректировкам. Согласно части 1 статьи 39.

6 Земельного кодекса в действующей редакции арендные контракты на земельные территории, имеющиеся в собственности муниципалитета или государства, можно заключать только на торгах, проводимых исключительно в аукционной форме, кроме ситуаций, прямо определенных пунктом 2 рассматриваемой нормативной статьи.

Помимо этого, по пункту 7 статьи 39.11 ЗК России в случаях, когда согласно основному виду разрешенной эксплуатации земельного надела предусмотрено строительство зданий, сооружений.

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов

Статья 39.11. Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка

Такая площадь предоставляется посредством осуществления аукциона в отношении права на заключение арендного контракта на земельный участок, кроме случаев проведения аукционных мероприятий по реализации земельного надела или аукциона на право заключения арендного контракта на территорию согласно положениям статьи 39.18 Земельного кодекса.

Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков гражданам для ИЖС

Итак, следует сделать заключение о том, что общее правило предусматривает возможность любого предоставления земельных участков в арендное пользование в 2019 году только на основе проведения аукциона, за исключением ситуаций, прямо установленные основным земельных законом.

Условия предоставления

Участок земли, находящийся в собственности муниципальных властей, можно купить на основании постановления о передачи по кадастровой стоимости. Земельный кодекс требует произведения таких действий только на платной основе. При этом допускается одноразовая бесплатная приватизация уже имеющейся в пользовании территории.

Оформление документов

Законная продажа земли предполагает произведение действий по переносу прав собственности на определенную территорию.

Для этого необходимо обращение в государственный орган по месту нахождения продаваемой площади, предоставив следующий комплект обязательной документации:

  • заявление, выражающее желание зарегистрировать надел;
  • квитанцию об оплате регистрационных действий;
  • контракт с условиями покупки;
  • документы, подтверждающие личности сторон сделки;
  • кадастровый план.

Скачать образец заполнения заявления о регистрации права собственности на земельный участок

Подавать документацию для приобретения такой земли следует в определенном порядке:

  1. Подать заявление в местный властный орган для предоставления определенной площади в целях осуществления частного строительства.
  2. Заказать план топографии в специальной государственной или частной компании.
  3. Получить копию топографического плана.
  4. Обратиться с заявлением о проверке отсутствия каких-либо обременений в отношении данного надела.
  5. Со всеми этими документами сделать заявку на выдачу справки об отсутствии запретов на возведение зданий.
  6. Со всеми полученными справками и собранными документами обратиться в орган местного самоуправления для получения окончательного решения.

Образец заявления о выделении земельного участка

Инструкция по приобретению земельного участка из муниципальной собственности

Если право на бесплатную приватизацию уже использовано, то для получения земли в собственное владение придется заплатить.

Последовательность действий следующая:

  1. Обращение с заявлением и паспортом к местной администрации. Для приобретения арендованной земли потребуется предоставление договора о сделке, кадастровые выписки на отведенную территорию и копии всей имеющейся документации.
  2. В месячный срок исполнительный орган должен вынести постановление, где будет отражен размер платы за получение участка в собственность.
  3. Произведение оплаты в ближайшем банковском отделении, принимающем платежи от граждан.
  4. Предъявление копии квитанции о произведенной оплате и ее подлинника представителю органа местной власти.
  5. Обращение в ФУГРЦ с заполненным заявлением, полученными справками и их копиями. Спустя месяц будет произведена окончательная передача права собственности.

Внимание! Если предоставить в местную администрацию справку о том, что право на приватизацию не использовано, со всеми остальными документами (паспортом, заявлением, выписками) участок можно получить абсолютно бесплатно.

При покупке земельного надела, приобретенного в результате торгов на аукционе, он передается по цене равной 2,5% стоимости по кадастру.

Для этого следует предоставить документацию, подтверждающую ввод возведенного дома в эксплуатацию, паспорт, арендный договор, заключенный после торгов.

Способы передачи прав

Для приобретения земельного участка и переоформления его в частное владение законодательством установлен определенный порядок.

Это может быть:

  • обычная покупка у прошлого частного хозяина;
  • выкуп у государства;
  • приобретение из муниципальной собственности.

Первый вариант, предполагающий простую сделку купли-продажи с конкретным частным лицом, является самым простым и обычно не занимает большого количества времени для оформления необходимой документации.

Стоимость такой земли, как правило, увеличена в разы, чем в случае получения территории из государственного или муниципального владения.

Государственным наделом можно обзавестись бесплатно. Однако, круг лиц, имеющих такое право, достаточно ограничен.

Специфика без торгов

Процедура заключения контракта без поведения торгов зависит от оснований, которые имеются у лица, желающего получить земельный участок, на такой договор.

Все эти основания условно классифицируются на три группы:

  • Заключение контракта с лицом, у которого имеется право на заключение нового соглашения без торгов (пп. 31, 31 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
  • Однократное заключение арендного договора на землю, где имеются объекты незаконченного строительства, для окончания строительных работ владельцами этого имущества (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
  • Заключение договора по другим основаниям, установленным ЗК РФ.

Что характерно в случае выкупа

Выкуп земельного надела у муниципалитета значительно выгоднее, чем покупка земли у частного лица. Только процедура оформления документации отличается большей сложностью. По этой причине у многих потенциальных покупателей пропадает желание такой экономии.

Право на выкуп муниципальной земельной площади есть у всех граждан и юридических лиц. Никаких ограничений в этом плане не установлено. Однако, они возникают, когда речь заходит о правах и возможностях эксплуатации определенного земельного надела.

Законодательством предусмотрены случаи, когда выкуп муниципальных земель не допустим:

  • если земли изъяты из оборота (к примеру, являются военными объектами);
  • если территория ограничена в обороте;
  • по имущественным объектам установлен запрет на приватизацию;
  • участки зарезервированы для удовлетворения государственных или муниципальных потребностей.

Продажа земельных участков из муниципальной собственности не облагается НДС. Проводка для отражения в бухучёте их выбытия следующая: Дт 91-2 Кт 01 (выбытие надела), Дт 62 Кт 91-1 (выручка от реализации участка).

Порядок заключения договора

Приобретение земельного участка из муниципальной собственности намного сложнее, чем его покупка у прежнего частного хозяина. Но явным преимуществом в такой сделке выступает цена земли. На государственные и муниципальные площади она значительно ниже, чем стоимость, устанавливаемая частниками по своему усмотрению.

Дело с выкупом земельного участка осложнено различными нюансами. По действующему российскому законодательству территория, имеющая предназначением застройку, может отправиться в частное владение лишь после успешного прохождения торгов (аукциона).

На проведение аукциона отводится месячный период, начинающий течь с момента принятия решения об их осуществлении. Если помимо инициатора в этот временной промежуток никто не заявил своего желания на принятие участия в торгах, заявитель может выкупить выставленный надел по номинальной стоимости.

Основанием для оформления договора о купле-продаже земли является протокол результатов аукциона. На практике между муниципальным органом власти и победителем в аукционе заключается контракт об аренде длительностью в три года.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Это время предоставляется на осуществление строительства в соответствии с целевым назначением предоставленного земельного надела. Лишь после возведения строительных объектов участок подлежит окончательной передаче хозяину в частную собственность.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: //1kvartirka.ru/priobretenie-zemelnogo-uchastka-iz-municipalnoj-sobstvennosti/

Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Приобретение земельного участка находящегося в муниципальной собственности
Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Ценообразованию в сфере продажи земли муниципальной и госсобственности посвящена ст. 555 ГК РФ.

Заключение и исполнение договоров регламентировано Гражданским кодексом РФ. Это в полной мере касается сделок, опосредствующих предоставление публичных земель в собственность частных лиц (граждан, иностранцев, коммерческих организаций).

На договора купли-продажи, предметом которых являются земли муниципальной и госсобственности, распространяются предписания гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». Ценообразованию в этой сфере посвящена ст. 555 ГК РФ.

Ниже приведены ее основные положения:

  • Цена – существенное условие договора о продаже недвижимости. Если данное условие сделкой не установлено, она считается незаключенной. Здесь законодатель отступил от общего правила ст. 424 ГК РФ, когда в возмездном договоре цена предмета договора не оговорена, его исполнение оплачивается согласно общепринятым ценам на аналогичные товары и услуги.
  • Цена недвижимости может устанавливаться за единицу площади. В этом случае итоговая стоимость объекта продажи определяется исходя из фактической площади отчуждаемого объекта.
  • Если в договоре купли-продажи здания о земельном участке не упоминается, действуют следующие презумпции. Вместе со зданием покупателю причитается часть участка, которая нужна для его обслуживания. Цена недвижимости включает цену соответствующей площади участка.

Ценообразование при отчуждении земель: общее правило

Чтобы наглядно продемонстрировать особенности отчуждения земель, находящихся в муниципальной или госсобственности, важно уяснить общее правило.

Частный собственник вправе продать свое имущество по цене, определенной по согласованию с покупателем.

Специальных запретов в отношении сделок, предметом которых выступает земельный участок, не предусмотрено. Гражданин вправе продать принадлежащий ему участок за смехотворно низкую цену.

Однако на практике таких ситуаций не возникает по изложенным ниже причинам:

  • Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса России постоянные жители РФ (резиденты) освобождены от уплаты НДФЛ с продажи участков, находящихся в их собственности более трех лет.
  • Покупка участка за мизерную цену рискована для покупателя: велика вероятность признания сделки недействительной (кабальной, совершенной вследствие ошибки или стечения сложных жизненных обстоятельств продавца и подобного).
  • Возникнут сложности с регистрацией договора в ЕГРП. И это несмотря на то, что госпошлина за такую регистрацию взыскивается в «твердой» сумме независимо от продажной цены и рыночной стоимости участка.

Не запрещая частным владельцам продавать принадлежащие им земли ниже кадастровой стоимости, законодатель предусмотрел механизм предотвращения налоговой оптимизации.

Как бы ни занижалась продажная стоимость участка, НДФЛ не может быть меньшим, чем производное:

  • налоговой ставки (применительно к резидентам – 13%);
  • кадастровой стоимости предмета договора по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирована продажа;
  • понижающего коэффициента, равного 0,7.

Описанное правило оговорено п. 5 ст. 217.1 НК РФ и применяется к физическим лицам. Аналогичные принципы налогообложения установлены в отношении организаций. В последнем случае продажная цена участка является предметом внимания не только налоговых органов, но и соучредителей или акционеров компании.

Особенности ценообразования при отчуждении земель, находящихся в муниципальной или госсобственности

Ст. 129 ГК РФ содержит отсылочную норму следующего содержания: обособленные природные объекты отчуждаются с учетом правил, оговоренных отраслевым законодательством. В рамках Земельного кодекса России выкуп участков у публичных образований урегулирован гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Очевидно, что «предоставление» – это административное действие. Кроме продажи как таковой, названная глава ЗК РФ регламентирует также условия и порядок аренды, безвозмездного пользования публичными землями.

Примечательно, что одни и те же земли могут передаваться заинтересованным лицам за плату либо бесплатно. Российские граждане во многих случаях вправе претендовать на безвозмездное получение участков (приватизация). При этом иностранцам доступен лишь платный выкуп земель (ст. 39.4 ЗК РФ).

Правовой статус публичных образований имеет двойственный характер. Муниципалитеты, субъекты РФ и государство:

  • в административных правоотношениях наделены властными полномочиями, довлеют над частными лицами;
  • в гражданских правоотношениях уравнены в правах и обязательствах с ними.

Публичные образования не обладают той полнотой свободы договора, которая гарантирована гражданам и организациям в ст. 421 ГК РФ. При установлении цены и других условий продажи публичных земель чиновники муниципалитетов и органов госвласти ограничены предписаниями законов и подзаконных актов.

Порядок определения цены продажи участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует два варианта определения продажной стоимости участка, находящегося в собственности государства или территориальной общины:

  • по результатам аукциона;
  • во внеконкурсном порядке.

По общему правилу (ст. 39.4 ЗК РФ) публичное образование выбирает контрагента для заключения договора в результате открытых торгов. Такой порядок одновременно обеспечивает:

  • равный доступ к покупке публичных земель для всех заинтересованных лиц;
  • прозрачность действий субъекта властных полномочий;
  • объективность критериев выбора будущего покупателя;
  • максимализацию поступлений в бюджет соответствующего уровня.

Примечательно, что конкурсы при продаже публичных земель в России не практикуются. Главный недостаток подобной процедуры – неизбежный субъективизм при выборе контрагента.

Определение цены по результатам аукциона

В России аукцион признается разновидностью торгов наряду с конкурсом (п.4 ст.447 ГК РФ). Правила определения продажной стоимости участка публичной собственности по результатам аукциона определены:

  • общими нормами: ст.447, ст. 448 ГК РФ;
  • специальной нормой: ст. 39.4 ЗК РФ.

Начальная стоимость публичных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:

  • если организатору аукциона подана единственная заявка об участии в аукционе по отчуждению участка;
  • если по результатам рассмотрения нескольких заявок об участии в аукционе, к торгам допущено только одно лицо.

Если участниками аукциона стали несколько граждан и/или организаций, они торгуются. Считается, что известную заранее начальную стоимость земель готов уплатить любой из участников. Каждое последующее предложение требует подтверждения согласия.

Существует такое понятие как «шаг». К примеру, при начальной стоимости в 150 тыс. руб. и шаге +5 тыс. руб., ценовые предложения будут: 150 тыс. руб., 155 тыс. руб., 160 тыс. руб.

Иными словами, участник лишен возможности предложить выкупную цену в пределах одного шага, например, 153 и 157 тыс. руб.

В отношении электронных аукционов это правило обеспечивается посредством программного обеспечения.

Результат аукциона связывает не только продавца, но и покупателя. Негативные последствия имущественного характера наступают для:

  • единственного участника торгов, отказавшегося или уклонившегося от заключения договора купли-продажи участка по начальной стоимости;
  • лица, выигравшего аукцион, отказавшегося или уклонившегося от заключения такого договора по предложенной им максимальной цене.

Такое лицо лишается задатка. Следует учесть, что задаток обычно составляет до 10% стоимости участка и вносится заинтересованным лицом в качестве гарантийного платежа на счет, указанный организатором торгов. По окончанию аукциона всем, кто торги не выиграл, внесенные ими задатки возвращаются.

Начальная цена предмета аукциона участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Во всех случаях продажи недвижимости, принадлежащей публичным образованиям, ее оценка признается обязательной (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).

Оценка проводится специальным учреждением, правила выбора которого определяются Федеральным законом РФ № 94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Проще говоря, проведение оценки поручается лицензированной организации, готовой выполнять оценочные работы для муниципального или госзаказчика по минимальной цене.

Оценочная стоимость становится:

  • начальной при проведении аукциона;
  • продажной на случай, если проведение аукциона не предусмотрено либо к участию в нем допущено только одно лицо.

Определение цены участка без проведения торгов

Случаи реализации публичных земель без проведения аукциона оговорены ст. 39.3 ЗК РФ. Они могут быть обусловлены:

  • наличием юридической связи заинтересованного лица с выкупаемым участком, например, если земля, используемая для обслуживания недвижимости, принадлежащей покупателю, ранее находилась у него в пользовании;
  • речь идет о преобразовании участков, предоставленных для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сельскохозяйственной деятельности;
  • специальными правилами, действующими в отношении Дальневосточного федерального округа РФ.

Правила ценообразования на случай реализации участков публичной собственности вне торгов установлены федеральным и региональным законодательством соответствующего уровня, а также нормативными актами местного самоуправления.

Среди прочего действует Постановление Правительства РФ №316 «Об утверждении Правил проведения госкадастровой оценки земель».

Свобода нормотворчества региональных властей и муниципалитетов касательно ценообразования на принадлежащие им участки существенно ограничена. Согласно п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, цена таких участков при реализации вне торгов не может быть выше кадастровой стоимости.

Можно утверждать, что кадастровая стоимость имеет принципиальное значение во всех случаях ценообразования в отношении участков, находящихся в публичной собственности. По общему правилу установление цены продажи земельного участка ниже его кадастровой стоимости невозможно.

В отношении коммерчески привлекательных участков, пользующихся большим спросом, по результатам аукциона иногда формируется продажная стоимость, кратно превышающая кадастровую.

Источник: //advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/cena-prodazhi-zemelnyh-uchastkov-nahodyashhihsya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti.html

Продажа земли государственной и муниципальной собственности в 2019 году: основания и порядок, образец договора купли-продажи, необходимые документы | Земельный эксперт

Приобретение земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Земли государственной и муниципальной собственности могут быть не только переданы во временное пользование, но и проданы. Варианты реализации наделов обозначены в ст. 39.3 ЗК РФ. Порядок продажи земельного участка предполагает проведение торгов в виде аукциона, кроме некоторых других ситуаций, в частности:

  • если участок образован из земли, ранее оформленной в аренду для освоения территории;
  • если участок образован из земли, переданной некоммерческим организациям для дальнейшей застройки, например, кооперативам или садовым обществам;
  • если участки образованы из земель, переданных некоммерческой организации в рамках ИЖС;
  • если участок образован из земли, переданной юр. лицу для ведения дачного хозяйства и являющейся территорией общего пользования;
  • если на участке имеются постройки;
  • земли оформлены для нужд граждан в порядке бессрочного постоянного использования;
  • земли продаются крестьянско-фермерскому хозяйству в установленных законом случаях;
  • земли реализуются для организации ЛПХ

Каждый из видов земель продается в порядке, установленном российским законодательством. Сделки купли-продажи обязательно проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Торги, как форма продажи земель государственной и муниципальной собственности

Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности осуществляется путем организации торгов в виде аукциона. Благодаря использованию этого варианта, земли могут быть проданы по более высокой цене, а также отпадает необходимость в выборе покупателя.

Торги проводятся в следующем порядке, установленном ст. 39.12 ЗКРФ:

  1. Организатор назначает место и время прохождения процедуры, а также разъясняет порядок предоставления заявок на участие в торгах. Извещение помещается на электронном ресурсе организатора, а также в прессе, не менее чем за 30 дней до начала процедуры.
  2. Граждане, желающие принять участие, не позднее 5 дней до начала конкурса подают заявку (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на участие в аукционе по продаже земли]). Каждый претендент имеет право на подачу одного заявления.
  3. Проводятся торги, ведется обязательный протокол. В документе фиксируется окончательная цена.
  4. После выявления победителя происходят расчеты, и составляется договор купли-продажи.
  5. Право на землю официально ставится на учет в назначенном законом порядке.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности без торгов производится лишь в отношении тех наделов, которые описаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Заключение договора купли-продажи

Купчая оформляется в письменном виде на типовом бланке. Участниками данной сделки выступают распорядители надела – администрация, федеральный орган, а также граждане или организации. Первые являются продавцами, а вторые покупателями. Каждый из участников должен быть дееспособным, а также подтвердить свои полномочия соответствующими документами.

В договоре обязательно должна присутствовать следующая информация:

  • место и дата осуществления сделки;
  • реквизиты сторон;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об объекте сделки, включая технические параметры участка;
  • порядок выполнения расчетов по сделке;
  • расчет стоимости участка;
  • условия опротестования сделки;
  • подписи сторон.

Обязательным условием для вступления данного соглашения в законную силу является его регистрация в Росреестре. Для этого покупатель обязан обратиться в данный орган и подать пакет необходимых документов.

Постановка на учет осуществляется не позднее десяти дней и помимо договора купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы.

Список документов

В качестве документов для оформления договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи земли]) могут выступать следующие бумаги:

  • паспорт покупателя и документы продавца;
  • технические бумаги на землю;
  • документы, являющаяся основанием для проведения сделки;
  • бумаги, подтверждающие отсутствие обременений;
  • финансовые документы, указывающие на оплату всех необходимых сумм.

Могут потребоваться дополнительные документы во время официальной регистрации сделки в Росреестре.

Цена продажи земельного участка

В статье 39.4 Земельного кодекса РФ указаны порядок и правила исчисления стоимости надела, который будет реализован на торгах.

Прежде всего, следует отметить, что цена площади, проданной на торгах, определяется по итогам конкурса или в случае размера начальной заявки которая представлена в единственном виде.

При заключении договора о реализации земли без прохождения конкурса, цена земли определяется в соответствии с федеральными или муниципальными законодательными актами.

Устанавливают данные правила и размеры выплат уполномоченные органы. Важно отметить, что цена участка, реализующегося без торгов, не может превышать его кадастровую стоимость.

Для иностранных граждан размер оплаты определяется отдельно, руководствуясь положениями кодекса РФ.

Пример по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Игорь Анисимов обратился в администрацию своего региона с просьбой продать ему земельный участок, поскольку на территории располагается его ЛПХ.

Через некоторое время мужчина получил отказ, аргументированный тем, что муниципалитет будет проводить аукцион в отношении надела, и он может его выкупить исключительно в рамках прохождения этой процедуры.

Анисимов пояснил, что имеет право на покупку земли без проведения аукциона, поскольку там находится его ферма, однако, ничего не вышло. Через некоторое время чиновники назначили аукцион.

Поскольку у Игоря не было достаточно средств, чтобы выкупить землю по аукционной цене, да и в торгах участие планировали принимать несколько человек, мужчина обратился к юристу и с его помощью было составлено исковое заявление о признании действий администрации противоправными. В результате судебного заседания было вынесено решение об отмене аукциона и передаче земли по кадастровой стоимости Анисимову.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

  1. Реализация земель, принадлежащих муниципалитету или государству, происходит согласно установленному законом порядку.
  2. Участки могут быть проданы в стандартном порядке – путем оформления купчей и ее дальнейшей регистрации, а могут быть реализованы на торгах.
  3. Торги проходят в форме аукциона, что позволяется реализовать земли по достаточно высокой цене, а также исключить сложности при выборе покупателя.
  4. Процесс торгов также определен земельным законодательством и содержит ряд обязательных действий.
  5. Организаторы обязаны опубликовать извещение о проведении аукциона за 30 дней до его начала.
  6. Потенциальные участники подают заявку и вносят задаток. Если заявка одна, то конкурс все равно считается состоявшимся. Заявление на участие подается не позднее чем за 5 дней до начала аукциона.
  7. Во время торгов обязательно ведется протокол и по итогам конкурса составляется договор.
  8. Сделка обязательно проходит регистрацию в Росреестре и только тогда вступает в законную силу. Для постановки на учет требуется не только договор купли-продажи, но и пакет обязательных документов на землю.
  9. В договоре купли-продажи указываются все существенные условия, включая подробное описание земельного участка и его цену.
  10. Цена зависит от того, каким образом реализуется участок. Если продажа осуществляется на торгах, то стоимость определяется в процессе проведения аукциона. В том случае, когда надел реализуется без торгов, цена устанавливается не выше кадастровой стоимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Вопрос: Добрый день, меня зовут Татьяна, и я столкнулась с небольшой сложностью. Дело в том, что я узнала, что скоро администрация будет продавать наделы под ИЖС. Я решила приобрести площадь и отправилась подавать заявку на участие в аукционе.

Во-первых, выяснилось, что стоимость земель была гораздо выше кадастровой, хотя это противоречило нормам закона, и, во-вторых, мне отказали в заключении договора купли-продажи, потому что моя заявка на конкретный участок была единственной.

Подскажите, законны такие действия, и как опротестовать высокую стоимость земли?

Ответ: Здравствуйте, Татьяна. Прежде всего, вы заблуждаетесь относительно стоимости. Согласно ст. 39.4 ЗК РФ, земли продаются по цене, не превышающей кадастровый показатель только в том случае, если не проводится аукцион. Если имеют место торги, то цена будет установлена на том уровне, который заявил выигравший покупатель.

Что касается отказа по причине единственной заявки, то такие действия неправомерны. В данном случае выкупная стоимость определяется по уровню данной заявки и это не может стать причиной отказа.

Сейчас вам следует обратиться в суд и попытаться оспорить действия организаторов торгов. Если судья примет решение в вашу пользу, то вы сможете купить землю.

Список законов

  • Статья 39.3 ЗК РФ
  • Статья 39.12 ЗК РФ
  • Статья 39.4 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи:

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос – это быстро и бесплатно!

Источник: //zk-expert.ru/ispolzovanie-zemel/predostavlenie-zemelnyx-uchastkov-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti/prodazha-zemli-gosudarstvennoj-i-municipalnoj-sobstvennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.