+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

Содержание

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

  • в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
  • в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

  • принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
  • производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
  • соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
  • знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав.

В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества.

Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России».

В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным.

В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению, можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований.

Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества

Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:

  • до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
  • поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
  • проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
  • если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
  • в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
  • денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.

Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:

  • не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
  • застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;
  • в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.

Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать  — это покупка или продажа такого имущества по решению суда.

Во всех остальных случаях если действительный собственник имущества, потерявший права на него помимо своей воли, будет действовать грамотно, то очень велики шансы, что он истребует свое имущество у добросовестного приобретателя.

И честному покупателю в этом случае останется только возможность предъявления иска к лицу, продавшему ему недвижимость, не имея на то должных оснований, о возмещении убытков, нанесенных такой сделкой, и требований о возмещении упущенной выгоды, в случае если эти факты и обстоятельства будут доказаны должны образом.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/dobrosovestnyj-priobretatel.html

Судебная практика по делам о добросовестных приобретателях

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

Мошенники работают в разных сферах деятельности, но наиболее часто встречаются при совершении многочисленных сделок с недвижимостью. В этом случае часто у покупателей пытаются отобрать купленные квартиры через суд другие лица, обладающие правом на эту недвижимость.

При таких условиях важно доказать, что человек является добросовестным приобретателем, поэтому просто не знал о том, что продается квартира мошенником.

Кто такой добросовестный приобретатель

Им выступает гражданин по ст. 302 ГК, который совершал сделку по покупке недвижимости, оборудования или других ценностей без наличия информации о том, что его пытаются обмануть, поэтому на это имущество претендуют другие лица.

Статья 302, ГК. Истребование имущества от добросовестного приобретателя1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Если же покупатель знал о том, что продавец незаконным способом присвоил себе имущество, которое принадлежит на самом деле другим лицам, то назвать его добросовестным покупателем невозможно.

Что говорит ст. 302 ГК

Дополнительно в этом законодательном акте указывается, что человек или компания могут становиться жертвами мошенников. Они уплачивают значительные средства за имущество, которое на самом деле принадлежит другим лицам.

Кто такой добросовестный приобретатель квартиры? Смотрите видео:

В судебной практике такие дела считаются достаточно сложными. Это обусловлено тем, что честные покупатели должны доказать, что они действительно не причастны к мошеннической схеме, поэтому у них просто не было сведений о том, что продавец совершает аферу.

В каких случаях присваивается такой статус

Получить такой статус можно исключительно в двух ситуациях:

  • покупка имущества, представленного машиной, жильем или землей, у человека, не имеющего правом продавать его;
  • при этом покупатель не мог знать о том, что у продавца не было право продавать объект.

Какие сделки с недвижимостью не будут действительными без заверения нотариусом? Ответ по ссылке.

Если имеются данные факторы, то покупатель действительно является добросовестным. Факты должны доказываться на суде официальным способом. Только при таких условиях имеется возможность вернуть свои деньги или не потерять купленное за полную стоимость имущество.

Такие условия приводят к спорной ситуации. Судебная практика показывает, что при принятии решения суд ориентируется на все обстоятельства дела. При этом учитывается, использовалась ли покупателем разумная осторожность при заключении сделки, на основании которой им было куплено конкретное имущество.

Понятие разумной осторожности

Такая осторожность включает в себя некоторые нюансы:

  • пользовался ли покупатель разными мерами, позволяющими узнать, является ли продавец непосредственным владельцем имущества;
  • осматривалась ли квартира, участок земли или другой предмет перед покупкой;
  • не является ли цена чрезвычайно высокой или низкой;
  • располагал ли покупатель информацией о том, что третьи лица претендуют на покупаемое имущество.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Истец, являющийся истинным владельцем ценности, должен обладать доказательствами того, что у него действительно имеются на нее права. Дополнительно должны иметься официальные подтверждения того, что на сегодняшний день имущество находится в распоряжении незаконного владельца.

Что показывает судебная практика

Судебная практика по этим вопросам указывает на то, что часто суд принимает как сторону истца, так и покупателя. Для этого учитываются разные нюансы данного дела.

Принимаются в расчет обстоятельства:

  • приобретатели могут пользоваться для своей защиты многими правовыми инструментами;
  • указывается в судебной практике, что проверять документы на подлинность должны государственные работники, а не сами граждане, поэтому требовать от них такие дорогостоящие исследования нецелесообразно, поэтому нередко причиной споров являются ошибки разных государственных учреждений;
  • если приватизация по каким-либо причинам признается незаконной, то это так же является ошибкой государственных служащих, которые первоначально приняли предоставленную документацию и воспользовались ею для регистрации права;
  • Постановление КС №6-П содержит сведения о том, что права добросовестных покупателей относятся к имущественным правам, так как они могут по закону пользоваться и распоряжаться купленным имуществом, поэтому они могут требовать от государства защиты таких своих прав;
  • дополнительно в этом Постановлении прописывается, что все права должны предоставляться гражданам справедливо, адекватно и пропорционально, поэтому невозможно наличие обратной силы;
  • в судебной практике существуют примеры даже необоснованного обогащения за счет использования статуса добросовестного покупателя, поэтому получает имущество гражданин без учета законодательства и правовых актов, а в этом случае имеется возможность истребовать у такого приобретателя имущество.

Критерии добросовестного приобретателя.

Существует много примеров аналогичных дел, причем решение суда зависело действительно от многочисленных нюансов.

Как покупатель может себя защитить

Покупка имущества, на которое притязают другие лица, является неприятным моментом для каждого человека. В этом случае можно лишиться своих ценностей, а при этом сложно будет вернуть деньги. Поэтому желательно разобраться в том, какими способами может человек защититься, чтобы предотвратить общение с мошенниками.

К основным таким советам относится:

  • перед подписанием контракта и оформлением сделки надо самостоятельно или с помощью профессиональных специалистов проверить покупаемое имущество на юридическую чистоту;
  • следует изучить историю продаж конкретной недвижимости или транспорта, так как если предмет постоянно продается и покупается, то это должно вызывать подозрения;
  • важно убедиться, что продавец является реальным владельцем имущества, а при этом он должен быть дееспособным, поэтому желательно потребовать от него получения соответствующей медицинской справки;
  • если продавец выполняет все действия на основании доверенности, то надо обратиться к нотариусу, выдавшему документ, чтобы убедиться в его действительности и подлинности, а также все равно следует настаивать на встрече с настоящими владельцами, чтобы спросить у них, действительно ли они желают продать имущество;
  • в соглашении надо прописывать настоящую покупную цену, а не заниженный показатель, как это часто просят продавцы, чтобы снизить размер налога;
  • передавать средства надо с одновременным составлением расписки, где указывается точная сумма, причем желательно формировать ее при двух свидетелях.

Какчерез суд оформить прав собственности на квартиру? Узнайте тут.

Что делать, если возникла такая сложная ситуация

Если покупатель сталкивается с тем, что другие люди претендуют на имущество и обвиняют его в мошенничестве, то надо знать, что сделать, чтобы защитить свои права.

В этом случае так же имеется несколько действенных советов:

  • не надо сидеть «сложа руки», ожидая, что все разрешится самостоятельно, поэтому надо сразу обращаться к юристам за консультацией;
  • купленное имущество следует сразу застраховать от потери права на него, так как это гарантирует защиту прав;
  • сразу надо обратиться в отделение Росреестра с заявлением, на основании которого запрещаются какие-либо регистрационные действия по отношению к конкретному имуществу, что предотвращает возможные мошеннические сделки, позволяющие менять владельца объекта без присутствия покупателя.

Лишится ли квартиры добросовестный приобретатель? Ответ в этом видео:

Заключение

Таким образом, каждый человек при покупке какого-либо дорогостоящего и сложного имущества, требующего государственной регистрации, должен хорошо разбираться в том, как проверить данные ценности и продавца.

Как правильно прирезать землю к своей собственности? Читайте здесь.

Это предотвратит возможные негативные последствия такого приобретения, если на него притязают другие лица. При этом важно застраховать риски потери прав, а также собрать доказательства того, что покупатель никаким образом не участвовал в мошеннической сделке.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/oformlenie-nedvizhimosti/sudebnaya-praktika-o-dobrosovestnih-priobretatelyah.html

Добросовестный приобретатель квартиры судебная практика

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан.

При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной.

Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени. Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли, а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации.

Почему? Смотри по ссылке.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст. 302 ГК РФ. Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить.

В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения, бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли, а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Разрешая возможные сомнения по данному вопросу, Верховный суд обращает особое внимание на случаи обращения граждан к профессионалам за проверкой юридической чистоты сделки (так называемый legal due diligence), в процессе которой юристами подробно и профессионально исследуются все необходимые документы, выявляются возможные риски.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • 7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва и область)
  • 7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург и область)
  • 8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

В соответствии с новейшей судебной практикой, суды связывают такое проявление осмотрительности покупателя с доказательством его добросовестности при совершении сделки.

Более того, уточнение позиции Верховного суда по вопросу добросовестности покупателя позволяет лицам, уже лишенным права собственности по судебному решению, обратиться в суд снова, для обжалования и пересмотра такого решения, основываясь на новой судебной практике.

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России.

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

  • в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
  • в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

  • принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
  • производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
  • соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
  • знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав.

В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Предлагаем ознакомиться:  Договор Пожизненной Ренты на Квартиру Москва

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Компенсация за утрату права собственности

Защита прав добросовестного приобретателя тесно связана с такой услугой, как проверка юридической чистоты сделки (юридическое сопровождение сделки).

И если юридическая проверка сделки направлена на пресечение возможного обмана при покупке квартиры, то  защита приобретателя, являющегося добросовестным, предназначена для защиты права собственности на купленное имущество, когда проверка сделки не проводилась или была проведена недостаточно квалифицированно.

Реальный случай из практики:Клиент купил квартиру (могло быть и другое имущество – земельный участок, дом) и через полгода нашел в почтовом ящике «письмо счастья», из которого следует, что один из предыдущих собственников в цепочке сделок с Вашей квартирой намерен вернуть ее себе, так как она была отчуждена незаконно.

В такой ситуации даже юристы не дадут 100%-ной гарантии, что квартира останется за Вами, но тем не менее, ситуацию нужно подробно анализировать, чтобы делать определенные выводы.

Исковое заявление о добросовестном приобретении Иски, предъявляемые в суд и предполагающие исследование вопросов относительно добросовестного приобретения, можно условно разделить на 2 большие группы:

  1. Исковые заявления об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ). Правила о виндикационных исках следует применять и при рассмотрении исков, когда истребование осуществляется в качестве последствия недействительной сделки (п. 35 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22). ВАЖНО! При составлении искового заявления об истребовании имущества необходимо привести доказательства наличия у истца права собственности.

ВАЖНО! Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той причине, что собственник сам продолжал пользоваться этим имуществом (п. 6 информационного письма № 126).

Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а, следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а, следовательно, имеют все те же особенности, о которых мы говорили выше.

Мошенники работают в разных сферах деятельности, но наиболее часто встречаются при совершении многочисленных сделок с недвижимостью. В этом случае часто у покупателей пытаются отобрать купленные квартиры через суд другие лица, обладающие правом на эту недвижимость.

При таких условиях важно доказать, что человек является добросовестным приобретателем, поэтому просто не знал о том, что продается квартира мошенником.

Им выступает гражданин по ст. 302 ГК, который совершал сделку по покупке недвижимости, оборудования или других ценностей без наличия информации о том, что его пытаются обмануть, поэтому на это имущество претендуют другие лица.

Кс рф запретил отбирать жилье у добросовестных приобретателей

Справка БН Срок давности по искам об истребовании недвижимого имущества К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, составляющий три года. Как разъяснено в пункте 57 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Эти положения применимы и при рассмотрении дел по искам об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества.

Верховный суд разъяснил, какого покупателя недвижимости считать недобросовестным

Эта статья нашего блога будет посвящена понятию, которое сегодня довольно часто можно встретить в публикациях, связанных с проблемами покупки недвижимости.

Добросовестный приобретатель недвижимости – кто это? Почему принципиально важно иметь этот статус, покупая недвижимость? Какими документами или действиями можно подтвердить, что покупатель действительно является добросовестным?

Увы, ВС РФ придерживается другой позиции». Также в «Обзоре» разъясняется, что для обсуждаемых судебных споров является сроком исковой давности (см. справку).

  • Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).

Источник: https://grad-product.ru/dobrosovestnyy-priobretatel-kvartiry-sudebnaya-praktika/

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Компенсация за утрату права собственности

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты 

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

  1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
  2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности). 

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

  • родственных связей;
  • служебных связей;
  • участия в уставных капиталах организаций;
  • иных форм аффилированности. 

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате. 

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения.

Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию.

Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется. 

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности 

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

 

ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки. 

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.

2021 № Ф06-12185/2021 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

  • личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
  • соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
  • отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
  • наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством. 

Истребование имущества у добросовестного приобретателя 

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

  1. При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
    • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
    • было у них похищено;
    • выбыло из владения другим путем против их воли.
  2. При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий. 

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/sudebnaya_praktika_o_dobrosovestnom_priobretatele_nedvizhimogo_imuwestva/

Добросовестный приобретатель квартиры

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика вас рф

Последнее обновление: 27.10.2021

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п.

То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит.

 В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе.

Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги.

Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного покупателя

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация.

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ).

В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки – т.е.

не интересовался данными государственного реестра недвижимости (не заказывал Выписку ЕГРН на квартиру), не имеет на руках копий Выписки из Домовой книги или Единого жилищного документа (ЕЖД).

И наоборот, если суд сочтет действия Покупателя разумными и логичными, то к нему может быть применено понятие «добросовестный», и тогда это понятие начинает действовать в его защиту.

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст. 302 ГК РФ. Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить. 

В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения, бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли, а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см.

документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см. Выписка из ЕГРН).

Если по данным выписки из реестравидно, что на покупаемую квартиру существуют правопритязания со стороны третьих лиц, или текущее право собственности Продавца обременено залогом, либо оспаривается в судебном порядке, то суд посчитает, что данная информация была доступна Покупателю, и он мог знать о спорных правах Продавца. А значит, Покупатель не будет признан добросовестным.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Вывод: собирая информацию и документы на покупаемую квартиру, и действуя без злого умысла, Покупатель обеспечивает себе «алиби» добросовестности, которое позволяет ему снизить опасный риск применения виндикации, в случае, если окажется, что Продавец (в т.ч. мошенник) не имел правомочий для продажи квартиры.

Поэтому крайне важно, помимо проверки документов на квартиру, провести проверку самого Продавца на предмет его прав и полномочий на продажу квартиры. Как это делается, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для вторичного рынка – «Проверка личности Продавца».

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан.

При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной.

Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени.

Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли, а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации.

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который в 2021 году встал на сторону защиты прав добросовестных покупателей недвижимого имущества (см. подробности здесь), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Понятие «добросовестный приобретатель квартиры» возникает в противовес требованию об изъятии у него этой квартиры по виндикационному иску. Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска.

Вот выдержка из реального судебного решения, в котором понятие «добросовестный приобретатель» защитило Покупателя от попытки изъятия у него квартиры (цитата из судебного решения):

“При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель – Прим.) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя“.

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о сроке исковой давности. Здесь действует «общий срок исковой давности» – 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dobrosovestnyj-priobretatel/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.