+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Что такое договор долевого участия и стоит ли его опасаться

Содержание

Договор долевого участия: что это такое в строительстве и как трактовать при покупке квартиры

Что такое договор долевого участия и стоит ли его опасаться

Инвестиции в недвижимость входят в число самых надёжных финансовых вложений. Однако в это сфере есть риски — все слышали истории обманутых дольщиков, которые, приобретая жильё на стадии строительства, в итоге теряли свои сбережения.Прежде чем вложиться в недвижимость, надо тщательно взвесить все плюсы и минусы такого решения.

Из статьи вы узнаете, как правильно  инвестировать деньги в квартиры, тип участия ДДУ — что это такое с юридической точки зрения, как оформлять такой договор и на что обратить внимание.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

ДДУ расшифровывается в строительстве как договор долевого участия — это такое соглашение, в котором указывается, кто выступает инвестором и будущим владельцем доли в строительстве и кто выступает застройщиком. Этот договор выступает инструментом привлечения финансов для строительства дома в целом и последующей передачи его частей пропорционально сделанным взносам.

Между клиентом и компанией-застройщиком заключается соглашение, где первый берет на себя обязательство оплатить расходы или их часть на возведение жилья, а второй будет обязан провести все работы и по итогам передать заказчику готовое место жительства.

Справка. С 2020 года продажа квартир в строящихся домах в рамках долевого строительства будет запрещена.

Можно сказать, что, заключив такой договор, инвесторы строят объект «вскладчину», после чего он разделяется между сторонами, что урегулировано специальным федеральным законом.

Условия

Существуют несколько различных схем проведения строительства, которые влияют на особенности условий договора и определяют характер взаимодействия клиента со строительной компанией.

При выполнении работ застройщиком исключительно собственными силами вся ответственность за проведение работ на каждом этапе начиная от закладки фундамента и заканчивая внешней отделкой будет возложена на компанию, с которой вы заключили договор.

В других случаях привлекают подрядчиков, на которых возложено исполнение только определенного объема работ (проведение коммуникаций, монтаж конструкций и т.п.

), за который ответственность ложится на исполнителя.

При таком раскладе в основном договоре, который заключается между дольщиком и застройщиком (именуется генподрядчиком), предусматривается, какой объем работ выполняется сторонними организациями.

Преимущества

Если вы желаете купить жилплощадь на этапе строительства, от вас требуется профинансировать в нем свою часть. Вместе с другими покупателями вы вносите средства на возведение объекта в целом, а объем каждой доли равен стоимости определенной жилой площади, которую вы получите в собственность после сдачи дома.

Важно. Основное преимущество покупки жилплощади таким способом — доступная цена.

В результате вы выступаете в качестве инвесторов, которые выплачивают стоимость своей квартиры, что на ранних этапах строительства на десятки процентов выгоднее.

Застройщики предлагают разные варианты расчетов, в том числе в рассрочку. Выбирайте наиболее подходящий способ внесения средств за оплату договора без излишней нагрузки на ваш бюджет.

Какие права имеют люди при оформлении ДДУ

У покупателя есть точно такие же права, как и у всех остальных дольщиков, подписавшихся на условия по строительству этого же дома. Инвесторы направляют свои средства на счет строительного предприятия, финансируя тем самым работы по созданию жилья.

Традиционно самый актуальный вопрос для покупателя следующий: когда наконец жилье будет готово, а ключи переданы ему в руки? В договоренности должна быть указана четкая дата, по которой застройщик обязуется передать ключи не позднее этого числа.

В некоторых случаях компания упоминает более размытые сроки — например, в пределах полугодия с момента передачи здания в эксплуатацию. При заключении ДДУ внимательно изучите этот пункт, чтобы в будущем не разочароваться.

Помните: передача квартиры и сдача здания в эксплуатацию — это два разных понятия, которые на практике часто путают. Сдача в эксплуатацию производится после приемки здания государственной комиссией, которая выполняла надзор на всех этапах возведения здания, только после этого становится возможной передача ключей.

Как правильно оформить ДДУ

В идеале должна быть прописана кадастровая нумерация отведенного под дом земельного участка, программа страхования проекта, точные идентификационные данные предприятия и частного лица, приобретающего жилье. Должен быть указан строительный адрес здания.

В ДДУ также прописываются гарантийные обязательства. В норме срок гарантии — пять лет на квартиру в целом, до трех лет длятся гарантийные обязательства на трубы, отопительные и вентиляционные системы.

Обратите внимание, кто из представителей компании-застройщика ставит подпись на документе. По закону это должен быть генеральный директор. Права на заключение такой договоренности оговорены Уставом предприятия.

В некоторых случаях подпись ставит другой работник компании. Это возможно лишь в том случае, если на него предварительно оформлена доверенность.

Факт подписи на доверенности обязательно отражается в документации, в противном случае она не будет иметь силы.

Прежде чем ставить свою подпись, несколько раз проверьте документ на наличие непредусмотренных изменений, а также изучите доверенность лица, подписывающего документ от имени компании.

Задача ответственного покупателя — прочитать оригинал доверенности и получить копию этого документа для себя, в будущем хранить ее вместе с другими бумагами на приобретенную квартиру в новостройке.

Где стоит быть осторожным

Для продавца-застройщика, выбирающего такую форму соглашения с покупателями, плюсы очевидны. Подобные соглашения позволяют начать продажи раньше и тем самым компенсировать часть уже понесенных расходов, а также получить свободные деньги для закладывания новых объектов.

По утверждениям агентов, специализирующихся на продаже недвижимости, сегодня риск натолкнуться на недобросовестного застройщика гораздо ниже, чем еще пять лет назад. Однако нельзя отбрасывать меры предосторожности, риск сохраняется в любой ситуации.

Для строительной компании такая продажа «воздуха» выгодна в любой ситуации. Для покупателя это отложенная инвестиция. В большинстве случаев она более прибыльна, чем, например, банковский вклад, особенно на ранних этапах строительства, когда цена бывает в два раза ниже аналогичного готового жилья. Но есть и риски.

Ключевые моменты

Решив вложить деньги в долевое строительство, убедитесь, как будут защищены ваши права в предложенном для подписания соглашении.

При прочтении договора сконцентрируйтесь на ключевых моментах:

  • основное наименование строительства — действительно ли это жилой дом или комплекс, подходит ли он под ваши требования;
  • собственник земли — попросите застройщика подтвердить, что эта земля была передана ему для работы, и убедитесь, соответствует ли это ее назначению;
  • ответственность застройщика и покупателя — важный пункт, поскольку некоторые нарушения могут повлечь выплату компенсации, в том числе с вашей стороны, или даже расторжения договора;
  • за что именно вносятся деньги — за конкретную квартиру или за общую долю;
  • иные объекты ближайшего строительства — также необходимо убедиться, что дом будет возводиться в экологически благополучном районе и что вокруг не будут возведены через 5–10 лет промышленные предприятия.

Перед подписанием основного договора потребуйте, чтобы вам предоставили его типовую форму. При отказе продавца предоставить этот образец, рекомендуем воздержаться от продолжения сотрудничества.

Типовую форму ДДУ можно посмотреть здесь

Чтобы исключить неправильное составление договора и гарантировать надежную защиту ваших прав, отнесите типовую форму к юристам на изучение. Если вы будете оформлять ипотечный кредит для ДДУ, передайте типовую форму при подаче заявки в банк.

Юристы проведут тщательный анализ бумаг, что потребует дополнительного времени, но минимизирует риски. Дождитесь юридического анализа: специалисты обязательно укажут подводные камни и повышенные риски, если они есть. Если крупные, надежные, зарекомендовавшие себя юридические фирмы или банки подтвердят безопасность сделки, смело принимайте положительное решение.

Будет интересно: Что такое таунхаус: определение и фото

Заключение

Строительные предприятия стремятся получить дополнительные инвестиции через ДДУ, пока это еще возможно. Покупателю жилого помещения в новостроящемся здании необходимо действовать осторожно, изучая все аспекты сделки.

Предложения покупки через ДДУ более привлекательны в глазах покупателей, но и несут определенные риски, которых легко снизить, учитывая рекомендации нашей статьи.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/chto-takoe-ddu.html

10 хитростей застройщика: как дольщику не дать себя обмануть

Что такое договор долевого участия и стоит ли его опасаться

Требования 214 ФЗ являются довольно обременительными для застройщиков.  Поэтому некоторые из них пытаются обойти закон различными способами, некоторые из которых рассмотрены ниже.

Жск и жнк вместо 214-фз

До 1 июля 2018 года 214 ФЗ разрешал гражданам объединяться в жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖКН) для строительства многоквартирных домов.

  Для ЖСК и ЖНК закон не содержал таких же строгих требований и гарантий дольщикам, которые установлены для долевого строительства.

Этим пользовались некоторые застройщики, привлекая средства граждан в подконтрольные им кооперативы.

Эти кооперативы создавались в соответствии с Федеральным законом № 215 ФЗ «О жилищных  накопительных кооперативах».  Этот закон предоставлял гражданам возможность объединяться в кооператив и строить жилье за счет взносов.  Зачастую, за кооперативами стояли те же застройщики, которые предпочитали использовать строительство по схеме ЖСК или ЖНК.

  В отличие от договоров долевого участия, в этом случае их обязанности и ответственность перед покупателями были существенно меньше. Преимуществом ЖСК и ЖНК были более низкие цены, обусловленные меньшими затратами застройщика на проект. К числу недостатков же относились отсутствие защиты дольщиков от двойных продаж и недостроя.

С 1 июля 2018 года строительство по ЖСК будет ограничено. Работу смогут продолжить только созданные до этой даты ЖСК. Федеральный закон № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года запретил строительство путем образования новых ЖСК и ЖНК.  С 1 июля 2018 года ЖСК могут действовать только в двух случаях.

  ЖСК может быть образован для реализации государственных жилищных программ либо при достройке дома дольщиками в случае объявления застройщика банкротом.

Ранее созданные ЖСК и ЖНК могут, тем не менее, достроить дома.  Также по 175 ФЗ разрешено достроить проекты, средства для которых привлекались путем выпуска жилищных сертификатов (при условии, что выпуск сертификатов начат до 1 июля 2018 года). Тем самым, популярный способ обхода требований закона 214-ФЗ был пресечен.

Если же кооператив был создан до 1 июля 2018 года, но конкретный проект строительства начат после 1 июля, это может быть новым способом обхода закона.  Обнаружив такую ситуацию, дольщик должен повнимательнее присмотреться к застройщику и проекту.

Предварительный договор вместо ДДУ

Застройщик может попытаться обойти требования ФЗ 214 и заключить с гражданином другой договор, чтобы получить деньги, не дожидаясь государственной регистрации ДДУ.

  Например, покупателю могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи или договор займа вместо ДДУ, либо принять средства от дольщика под видом авансового платежа.

Однако в дальнейшем, если гражданин обратится в суд, он сможет доказать, что стороны имели в виду именно долевое участие.

Верховный суд РФ в одном из рассмотренных дел (Определение от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15) указал на следующие свидетельства того, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры представлял собой именно ДДУ:

  • договор предусматривал, что продавец — застройщик должен построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиру покупателю — гражданину, который внес денежные средства на строительство дома.
  • несмотря на то, что покупатель приобрел права по договору путем уступки прав, он не может быть ограничен в правах по сравнению с 214 ФЗ.

Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.

Нужно учитывать, что заключение предварительных договоров купли-продажи с застройщиком все-таки возможно, но только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.  В этот период:

  • заключить ДДУ уже невозможно в силу требований закона, поскольку объект долевого строительства — многоквартирный дом уже построен (разрешение на ввод в эксплуатацию завершает процесс строительство).
  • заключить обычный договор купли-продажи еще нельзя, если застройщик пока не успел зарегистрировать право собственности на те квартиры, на которые не были ранее заключены договоры долевого участия.

Если же право собственности застройщика на квартиру уже зарегистрировано – ее можно приобрести, заключив договору купли-продажи.  При этом возможно также заключение предварительного договора –например, на период получения дольщиком необходимого кредита на покупку жилья.

Договор с покупателем заключает не застройщик

Иногда, чтобы обойти требования 214 ФЗ застройщики заключают ДДУ с дружественными компаниями в роли дольщиков или инвесторов, которые, в свою очередь, продают эти квартиры сторонним покупателям – как правило, по предварительным договорам купли-продажи.

  При использовании данного способа покупатель квартиры находится в худшем положении, чем дольщик, заключивший договор с застройщиком напрямую:

  • покупатель не защищен положениями закона 214 ФЗ;
  • помимо риска банкротства основного застройщика, покупатель несет риск банкротства компании — продавца, с которым он заключил договор.

Если подобная схема приобретения была предложена, покупателю имеет смысл как минимум обсудить с профессиональным юристом возникающие риски  и подумать о том, стоит ли приобретать такую квартиру.
Перечисленные выше случаи не являются единственными способами обхода требований 214 ФЗ.

  Поэтому при покупке квартиры у застройщика необходимо внимательно изучить предлагаемый им договор.Также нужно помнить, что покупка по 214-ФЗ является самым безопасным для гражданина способом.

  Если застройщик предлагает что-то иное, необходимо очень тщательно оценить связанные с этим риски, и, возможно, выбрать другого застройщика.

Запасти разрешения на строительство впрок

В отличие от перечисленных выше хитростей, этот способ является полностью законным. Суть его состоит в том, что застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года.  Для таких проектов не будут применимо жесткое регулирование деятельности застройщиков, вступающее в силу после 1 июля.

Право на одностороннее изменение условий договора

При заключении ДДУ нужно очень внимательно отнестись к тем пунктам, которые предоставляют застройщику возможность изменить что-либо в договоре в одностороннем порядке (т.е. вне зависимости от того, согласен ли на это дольщик).

  Например, застройщик может предусмотреть свое право в одностороннем порядке менять стоимость договора, проектную документацию, площадь квартиры, и потребовать у дольщика доплату в связи с произошедшими изменениями.

Подписав договор с такими условиями, дольщик будет вынужден согласиться с предъявленными требованиями, либо оспаривать договор в суде, что долго, относительно дорого и не всегда приводит к положительному для дольщика исходу.

Плюс-минус метр

Необходимо учитывать, что некоторое отклонение от установленной договором площади квартиры (до 5%) является допустимым. Ввиду технических особенностей строительства, бывает невозможно построить квартиру строго определенной площади.  При обмерах ПИБ зачастую выясняется, что площадь больше или меньше заданной.

Как правило, разницу до 1 метра застройщики «прощают» своим дольщикам.  Если же разница превышает 1 метр в пользу застройщика, он может потребовать с дольщика доплату. В этом случае будет справедливо, если ДДУ предусматривает возврат дольщику разницы в цене при уменьшении площади квартиры.

Если же разница в площади составляет более 5%, и дольщик не согласен на такое изменение, он вправе отказаться исполнять договор долевого участия.

Как правило, цена ДДУ устанавливается за квадратный метр, и (путем умножения на площадь квартиры), за всю квартиру в целом. При этом договор предусматривает возможность корректировки цены в случае, если итоговая площадь квартиры отклонится от изначальной цифры — но не всегда.

В одном из судебных дел дольщик оспорил передачу ему квартиры меньшей площади без соразмерного уменьшения цены договора.  Суд указал, что застройщик отступил от условий ДДУ в части характеристик (размера) квартиры, что является недостатком квартиры.

Договор в явном виде не предусматривал возможность сохранения цены неизменной при уменьшении площади квартиры. Поэтому участник долевого строительства был вправе потребовать уменьшения цены договора в соответствии с частью 2 ст.

7 ФЗ 214, а также статьей 29 Закона «О защите прав потребителей» (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2018 г.).

Аналогичного (и даже более радикального) мнения придерживается Роспотребнадзор.

  Согласно его разъяснениям, площадь переданной по акту-приема передачи квартиры должна совпадать с указанной в ДДУ площадью.

  Вне зависимости от величины расхождения, при уменьшении площади дольщик вправе потребовать от застройщика разницу в цене (разъяснения Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 4 июля 2014 г.).

Целевые взносы

При передаче квартиры дольщику некоторые застройщики пытаются поставить условие о предварительной оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперед, или целевых взносов на разные нужды: на охрану, ограждения, видеонаблюдения и т.д.

Отступные за выход из ДДУ

Часто застройщики предусматривают штраф 10% от цены ДДУ в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке.

  Дольщики же обычно замечают это положение договора, когда собираются расторгнуть договор и забрать средства.

  В этом случае нужно учитывать, что закон гарантирует дольщику возможность расторжения в случаях, когда застройщик нарушает условия договора.  При этом взыскание штрафа можно успешно оспорить.

В случае же, когда застройщик надлежащим образом выполнял свою часть договора, но дольщик, тем не менее, желает его расторгнуть, оспорить штраф будет непросто.

Сроки сдачи дома

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание не только на срок сдачи дома в эксплуатацию, но и на срок передачи жилья дольщику.

  Как правило, передача квартиры происходит в течение 4 – 6 месяцев после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

  Больший срок в договоре дает повод задуматься – возможно, застройщик оставляет себе задел для продления сроков строительства.

Застройщик также может навязчиво предлагать дольщику внести изменения в договор долевого участия о переносе срока передачи квартиры.  Однако, соглашаться на это или нет, остается на усмотрение дольщика.  Срок является существенным условием ДДУ, застройщик не вправе заставить дольщика согласиться на его изменение.

Навязанные дополнительные услуги

Зачастую при заключении ДДУ застройщики предлагают дольщику воспользоваться различными дополнительными платными услугами – регистрация права собственности на квартиру застройщиком по доверенности от дольщика, остекление балконов  и т.п.

  Однако дольщик всегда вправе отказаться и потребовать исключить эти услуги из текста ДДУ (либо не подписывать отдельные договоры на их оказание).  Здесь стоит помнить, что право на отказ безусловно существует до того, как дольщик согласился с оказанием таких услуг и подписал соответствующее обязательство.

  После этого момента отказ может быть затруднен, при этом многое будет зависеть от конкретных условий договора между дольщиком и застройщиком.

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/ulovki_zastroischika

Чем опасен дду при покупке квартиры

Что такое договор долевого участия и стоит ли его опасаться

  • Проектную декларацию;
  • Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства;
  • Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы;
  • Разрешение на постройку;
  • Документация, подтверждающая права компании на участок земли (на территории которой планируется осуществлять постройку);
  • Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
  • Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
  • Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников.

Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления — в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков.

Покупка квартиры по дду

Переуступка недвижимости по договору долевого участия Переуступка прав на недвижимость возможно только в том случае, если соглашение о долевом участии уже было зарегистрировано в Росреестре и до периода передачи жилого помещения дольщику (до полписания акта приема-передачи). К основным причинам переуступки принято относить:

  • нарушение периодов сдачи недвижимости;
  • выявленное ненадлежащее качество жилого помещения;
  • высокая вероятность банкротства застройщика, либо он уже объявил о данном факте;
  • с целью получения дохода.

Основная особенность рассматриваемого типа соглашения заключается в том, что требование по исправлению некачественной недвижимости может предъявляться непосредственному застройщику, но не прошлому собственнику, поскольку он не брал на себя такие обязательства согласно ст.

390 Гражданского Кодекса России.

Что такое дду при покупке квартиры

Важно Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости.

Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи.

Чего опасаться при заключении договора долевого участия

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность. Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Основание для сравнения Договор долевого участия в строительстве Договор купли-продажи Правовое регулирование Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». §1, §7 гл. 30 ГК РФ. Форма договора Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214) Простая письменная (ст.


550

Нюансы покупки квартиры по договору долевого участия

Возникающие нюансы В процессе составления и подписания договора о долевом участии могут возникать различные нюансы, о которых необходимо знать с целью минимизации рисков недопонимания. В частности необходимо знать правила возврата налога при покупке квартиры по ДДУ, а также необходимость в юридическом сопровождении.

Возможность оформления налогового вычета Граждане России имеют законное право рассчитывать на получение имущественного вычета в случае приобретения недвижимости согласно подписанному договору долевого участия. Право на возмещение формируется с периода подписания дольщиками акта приема-передачи.

С целью получения налогового вычета дольщики в обязательном порядке должны составить и подать соответствующее заявление в территориальный отдел налогового органа.

Договор долевого участия: покупаем квартиру в новостройке

Налоговый вычет Российские граждане могут претендовать на получение имущественного вычета, если покупают жилое помещение на основе договора ДУ. Право на него возникает со времени подписания дольщиком акта приема-передачи.

Норма предусмотрена в положениях акта: Налогоплательщик должен подать заявление в районное отделение ФНС, чтобы ему предоставили имущественный налоговый вычет со времени подписания передаточного акта.

Он должен представить: Договор долевого участия на строительство жилого дома или договор уступки права требования Акт приема-передачи жилого помещения Платежные поручения банковские выписки, удостоверяющие об осуществлении перечисления денег со счета дольщика на счет застройщика И в добавлении к вышесказанному следует отметить, что любой российский гражданин имеет право на покупку квартиры по договору долевого участия в сданном доме, если изъявит желание.

Порядок действий при покупке квартиры по дду

При принятии решений следует обращать внимание на время существования строительной фирмы и отзывы о ее деятельности. Вернуться ○ Процедура покупки по договору долевого участия. Алгоритм действий при приобретении жилья по ДДУ следующий:

  • Выбор банка (в случае покупки с привлечением заемных средств) по условиям предоставления кредита.
  • Выбор застройщика с обязательной проверкой пакета документов: действительность учредительских документов, наличие разрешения на строительство, условия сотрудничества.
  • Выбор обслуживающей компании, услугами которой владельцы будут пользоваться после въезда в новые дома, решение применяется по общему собранию будущих жильцов.
  • Оформление документации.

На каждом этапе сделки важно проявлять особую внимательность, которая поможет избежать неприятных последствий.
В соответствии с условиями договора обязательства застройщика считаются исполненными со дня подписания сторонами акта приема-передачи либо другого вида документа, который предусмотрен договором.

Данная норма предусмотрена положениями статьи 12 Федеративного закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В договоре ДУ предусматривается обязанность: Застройщика в установленный договором срок возвести здание сдать его в эксплуатацию, передать жилое помещение, расположенное в нем дольщику на праве собственности Лица, вложившего в строительство свои денежные средства выплатить в полном объеме стоимость жилого помещения, принять его по акту приема-передачи По своей сути долевое строительство является одной из форм инвестиционной деятельности, которая распространена в сфере строительства.

ДУ. Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика.

В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

  • Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
  • Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
  • Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ, лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.
Поэтому со всей ответственностью отнеситесь к подписанию ДДУ.

Основной договор составляется с учетом требований Федерального Закона 214.
Но известны случаи, когда дольщикам предлагали поставить подпись под предварительным вариантом договора. Подписывая предварительный вариант договора долевого участия, помните о том, что он не будет зарегистрирован в ФРС. Внимание Т.е.

возможно мошенничество со стороны застройщика – двойная продажа квартиры. Поэтому обязательно задайте представителю застройщика вопрос: в чем причина того, что откладывается подписание основного ДДУ.
Застройщики, как правило, объясняют это тем, что подготовка документов требует довольно много времени – примерно полгода.

Еще одно возможное объяснение: это стандартная практика, и все застройщики подобным образом оформляют новостройки. Но это не так.

Источник: https://departamentsud.ru/chem-opasen-ddu-pri-pokupke-kvartiry-3/

Правильно составленный ДДУ: спасет ли договор от обмана

Что такое договор долевого участия и стоит ли его опасаться

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) позволяет на законных основаниях приобрести квартиру в строящемся доме.

На данный момент эта  максимально защищённый способ покупки жилья, который все же не исключает всех возможных строительных рисков.

Ближайшие три года квартиры на первичном рынке будут  точно продаваться по этому договору, а с приходом проектного финансирования форма продажи, естественно, изменится.

Но изменения будут потом, а сейчас стоит знать все нюансы договора долевого участия, если вы намереваетесь инвестировать свои сбережения в будущее жилье.

Законные основания

ДДУ – законный способ покупки  жилого, нежилого помещения, а также машиноместа в строящемся многоквартирном доме.

Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления Фонд «Институт экономики города», отмечает, что ДДУ, по сути, – это  договор подряда, требующий регистрацию.

Именно регистрация позволила решить проблему двойных и даже тройных продаж, которая была некогда на нашем рынке недвижимости. И не всегда такие ситуации возникали по причине злого умысла застройщика, имели место и обычные ошибки.

Но человеческий ли фактор был причиной или же злой умысел – это не меняло самого факта  продажи квартиры нескольким лицам. 

Договор участия в долевом строительстве, безусловно, сложнее, чем обычный договор подряда. Он детально регулируется 214-ФЗ. Однако и 214-ФЗ не защищает от возможности стать обманутым дольщиком, так как все риски финансирования строительства никуда не уходят.

Итак, все, что требуется законом от ДДУ, прописано в 4 статье 214-ФЗ. Но это лишь часть условий, любая сторона, участвующая в договоре, может настаивать на внесение своих условий, которые ей кажутся  существенными.

И если такие условия вносятся в договор, то они должны быть согласованы каждой стороной. В противном случае договор не будет считаться действительным.

Незаключенный же договор означает, что стороны  не связаны никакими обязательствами.

Обязательные условия

В соответствии с требованиями законодательства  ДДУ должен содержать:

  • описание объекта;
  • срок его передачи;
  • цену договора;
  • сроки и порядок оплаты;
  • гарантийный срок;
  • способ обеспечения застройщиком своей основной миссии – передачи объекта в собственность;
  • условия, касающиеся объектов социальной инфраструктуры.

Это семь пунктов, без которых Росреестр откажет в регистрации договора, так как он не будет отвечать всем требованиям закона. Но стоит поподробнее остановиться на каждом пункте.

Описание объекта должно быть исчерпывающим, чтобы приобретаемый объект невозможно было спутать ни с каким другим. Описание должно соответствовать проектной декларации и давать информацию о расположении дома, секции, подъезде, этаже, его назначении, площади.

Этот пункт содержит и описание самого дома: его энергоэффективности, сейсмостойкости, материала наружных стен и поэтажных перекрытий.

Причем, как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», определение приобретаемого объекта должно содержать не только описательную часть, но и графическое отображение, например, схему и чертеж расположения объекта долевого строительства, его план с расположением комнат, лоджий, балконов и т.д.

Срок передачи объекта должен быть указан точно. Его можно привязать к событию, но дата проведения этого события должна быть конкретная и известная.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на такой нюанс:

– Нередко застройщики стремятся избежать указания точной даты передачи квартиры покупателю в договоре, привязав передачу ключей к получению разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако закон допускает указания только на те события, которые произойдут в любом случае, а РВЭ застройщик может и не получить.

Цена договора может указываться конкретной суммой, а может прописываться формулой –  цена кв. м Х площадь квартиры. Если цена прописывается формулой, то она может меняться  после сдачи дома и замера площади квартиры БТИ. Нередко площадь увеличивается, и покупателю приходится доплачивать. Максимальное отклонение, предусмотренное законом, цены – 5%.

Стоит обращать внимание на то, в какой валюте указаны цены. Покупать квартиру лучше все же в рублях, но некоторые застройщики до сих пор предпочитают продавать квадратные метры в условных единица. Некоторые при этом даже не фиксируют в договоре обменный курс.

Следует также знать, что застройщик может попытаться продать квадратные метры балконов, лоджий и неотапливаемых помещений под видом общей площади без понижающего коэффициента. Однако в ноябре 2016 года Минстрой выпустил приказ «Об установлении понижающего коэффициентов для расчета площади лоджии, балкона, и др. при расчете общей площади жилого помещения».

Сроки и порядок оплаты – не такой простой пунк договора, как может показаться на первый взгляд. Наталья Шаталина советует:

– Особое внимание стоит уделять срокам оплаты договора и возможным штрафным санкциям. Сроки оплаты ДДУ могут быть очень сжатыми, и дольщик может физически не успеть получить сведения о регистрации ДДУ и вовремя внести оплату. При этом в договоре могут быть предусмотрены существенные штрафы за просрочку.

Гарантийный срок в договоре не может быть  меньше 5 лет. Именно такую гарантию требует законодательство. Но гарантийный срок может быть больше, закон не запрещает это застройщику. Безусловно, объект с большим гарантийным сроком стоит дороже. И это оправданно.

Иногда застройщики «задним числом» пытаются освободить себя от гарантий, вписав в договор условие., что если покупатель не спешит получать ключи и подписывать акт приема, то гарантия от застройщика отменяется. Это противоречит закону, суд признает их недействительными, но лучше избавить себя от судебного разбирательства на этапе подписания договора.

Способ обеспечения застройщиком своей основной миссии – самый сложный момент в договоре. Вернее, в договоре у этого способа нет ничего сложного, трудности возникают обычно, если миссию обеспечить не удается. Одним словом, этот пункт должен содержать информацию о том, как застройщик намерен достроить дом, если все будет складываться не в его пользу.

Дмитрий Гордеев вспоминает, что сперва таким способом обеспечения был залог на земельный участок или на право аренды, затем страхование. Сегодня – это компенсационный фонд.

Кроме того, в договоре прописывается способ возврата уплаченных денежных средств, в случае расторжения договора, а также проценты за эту сумму и уплата убытков и штрафов.

Последний пункт договора относительно собственности объектов социальной инфраструктуры появился недавно в результате законодательных правок.

Дело в том, что застройщик законодательно получил право использовать деньги застройщиков на строительство этих объектов, а покупатель, что логично, получил право на долевую собственность в такой недвижимости.

Собственность дольщиков возникает не на каждом проекте, но, как отмечает Дмитрий Гордеев, дольщик при подписании договора должен понимать, получит он такую долю или нет.

Сторонние условия

Кроме обязательных условий закон не запрещает вносить в ДДУ условия, важные для той или иной стороны. На практике чаще всего у застройщика есть стандартный вид договора, куда он уже вписал все обязательные и собственные условия, и этот вид договора продающая сторона обычно не намерена менять.

Да, у покупателя есть право на внесение собственных пунктов, но у застройщика также есть право с этими пунктами не соглашаться. Понятно, что в этом случае сделка не состоится, но, если вдруг застройщик заинтересован в продаже, то он может пойти и на компромисс.

Какие же пункты следует все же обговорить при возможности?

Во-первых, если вы покупаете квартиру с отделкой, то лучше это условие вписать в ДДУ, причем описать предстоящую отделку желательно подробно.

Во-вторых, стоит уделить внимание коммунальным платежам на период от ввода дома в эксплуатацию до момента принятия квартиры покупателем. С точки зрения закона человек в этот промежуток времени квартирой не владеет, но застройщик почти всегда не хочет нести эти расходы сам и ищет способы навязать «коммуналку» будущему собственнику.

В-третьих, желательно в ДДУ отрегулировать вопрос уступки. Дело в том, что покупатель имеет законное право уступить свое право требования квартиры.

Это право требование рыночно, его можно продавать, однако, иногда это право требуется не просто  согласовывать с девелопером, но и вносить дополнительную плату за согласие.

В интересах покупателя оговаривать в ДДУ, что в случае переуступки права требования девелопер лишь уведомляется о ней.

В договоре об участии в долевом строительстве возможно множество камней, поэтому лучше проверку этого документа доверять профессионалу.

Людям свойственно ошибаться

Подписывая договор, стоит проверять не только юридические аспекты, но и обращать внимание на возможные описки и ошибки.

Адвокат Надежда Маматова рассказывает, что описки не являются редкостью на рынке, но они всегда несут неблагоприятные последствия:

– Даже если гражданин 10 лет жил с этой опиской, и она ему не мешала, настанет день, когда будет необходимо произвести перерегистрацию договора, и оплошность всплывет наружу. И придется обращаться в суд.

Если описка всплывает до момента удостоверения сделки, то все можно исправить в установленный срок. Если же описка всплывает после регистрации, то Росреестр вряд ли даст согласие на внесение изменений без судебного решения.

И дело не в том, что Росреестр у нас такой вредный, а в том, что исправление описки или ошибки требует разбирательства. Росреестр законом на такое действие не уполномочен, он может лишь проверять законность оснований регистрации и достоверность той или иной регистрации.

А вот любое разбирательство входит в сферу деятельности суда.

Урегулировать вопрос с исправлением подписанного и зарегистрированного договора внесудебно крайне сложно, поэтому читайте внимательно и ни один раз, обращайте внимание на фамилии, имена и отчества, особенно в написании которых есть буква ё, проверяйте номера документов и другие цифры. Помните, что именно по ДДУ вы делаете миллионную покупку и обеспечиваете себе возможность в будущем отметить новоселье в срок и без проблем.

Наталья БУХТИЯРОВА

Источник: https://rcmm.ru/svoy-dom-nedvizhimost/41384-pravilno-sostavlennyy-ddu-spaset-li-dogovor-ot-obmana.html

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ – Мосдольщик

Что такое договор долевого участия и стоит ли его опасаться

Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег.

И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг.

Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги.

За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки.

Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что
  1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
  2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры.

В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг.

После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии.

Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки.

Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Риски, связанные с застройщиком

1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства,  – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

2. Потеря денег при расторжении ДДУ

Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Риски, связанные с дольщиком

1. Недействительность цессии

Уступка прав требований допускается:

  • только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
  • с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
  • с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.

Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.

Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.

То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:

  • основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
  • квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
  • акт передачи этих документов;
  • письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.

2. «Двойная» переуступка прав

Переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям.

Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ – словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре.

В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой. Поэтому соглашаться на переуступку стоит только при наличии ДДУ, а оплачивать ее – лишь после ее государственной регистрации.

3. Невозможность предъявить иск застройщику

Уведомлять застройщика о переуступке стоит всегда, вне зависимости от того, прописан ли в ДДУ такой пункт. И лучше всего – не позднее 10 дней с даты регистрации договора цессии.

Ведь иначе покупатель может столкнуться с целым рядом неприятных последствий. Например, не сможет предъявить иск застройщику в связи с нарушением сроков строительства. Или цессия и вовсе будет признана недействительной, как это указано выше.

3. Риски, связанные с нарушением законодательства

1. Недействительность цессии как подозрительной сделки

Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:

  • по заведомо заниженной цене,
  • менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.

Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной

Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.

  • Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
  • Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
  • В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.

2. Передача налоговых обязательств

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Читайте так же:
Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах
Все, что вы хотели знать о ДДУ

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/riski-v-pereustupke-po-ddu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.