+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Содержание

Страховка ДДУ от недостроя – защита прав потребителей

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Приобретение жилой недвижимости всегда связано с крупными финансовыми вложениями. А инвестирование в возводящиеся объекты по договору долевого участия – гораздо более рискованный путь купить жилье, чем сделка на вторичном рынке.

Ради защищенности подобных сделок и имущественного интереса участников, правительство обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков.

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков – это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

В каких случаях страховка не защитит

Цель страховки – защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:

  • нецелевое использование средств;
  • банкротство застройщика;
  • мошенничество;
  • незаконное получение разрешения на строительные работы;
  • непрофессионализм застройщика.

Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:

– государственная структура распорядилась о прекращении строительства;

– договор долевого участия суд счел недействительным;

– наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,

– застройщик не получил разрешение на застройку,

– наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.

Страховая защита распространяется только на два случая:

  1. Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
  2. Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.

Важно! Для получения страхового возмещения, страховой случай должен быть доказан судом.

Законодатель определил, что страховка ДДУ от недостроя не покрывает другие ситуации. То есть, дольщику не возместят траты, например, при просрочке сдачи объекта. В этом случае требование о компенсации предъявляется непосредственно к застройщику.

Как реализуется страховая защита

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование реализуется:

  • С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
  • При участии института кредитования.
  • С помощью страховой компании.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

  1. Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
  2. Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
  3. Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.

Может ли дольщик застраховать ДДУ

Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.

Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.

Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.

Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.

Есть ли у страховки ДДУ от недостроя срок действия?

При поруке кредитной организации срок поручительства на два года больше договоренного срока передачи собственности дольщику. В те же сроки после приобретения квартиры в новострое при страховании ответственности посредством страховой компании участник вправе обернуть свои права на страховую выплату.

Помните! Страхователь солидарен в ответственности перед дольщиком точно так же, как и застройщик, включая штрафы, неустойки и прочее.

Существует ли органы страхового надзора?

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ. 

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/strahovka-ddu-ot-nedostroya.html

От каких рисков защищает дольщиков страхование договора ДУ – ЮК

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Многочисленные случаи банкротства строительных компаний, породившие целую армию обманутых дольщиков, вызвали к жизни поправки к 214 ФЗ, принятые в 2012 году. Законодатель разработал механизм, позволяющий снизить риски дольщиков при участии в долевом строительстве, обязав застройщиков страховать свою ответственность перед участниками долевого проекта.

С начала 2014 года страхование ДДУ стало обязательным условием для заключения договора долевого участия. Однако три года действия программы показали ее недостаточную эффективность, что обусловлено сложностью реализации данной статьи закона. Многие страховые компании оказались не готовы предоставлять подобные услуги застройщикам.

С начала 2017 года введен новый механизм защиты дольщиков, который действует наряду со страхованием.

Механизм страхования долевого строительства

Закон о страховании работает следующим образом: застройщик перед тем, как подписать договор долевого участия с первым дольщиком, обязан предпринять меры по страхованию собственной ответственности перед инвестором.

Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, она обанкротится и не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ, дольщик может обратиться в организацию, где застрахована ответственность девелопера, и потребовать с нее компенсацию.

Однако при данных обстоятельствах участник проекта может рассчитывать только на денежные выплаты, получить оплаченную квартиру таким образом невозможно.

Выбора, страховать или нет свою ответственность, у застройщика нет, это его обязанность, в противном случае ни один договор по данному проекту не пройдет регистрацию в Росреестре. Однако закон предоставляет девелоперу возможность выбрать способ страхования из трех доступных вариантов:

  1. Получить гарантию банковского учреждения, соответствующего законодательным нормам.
  2. Стать членом общества, осуществляющего взаимное страхование рисков.
  3. Подписать договор с одной из страховых компаний, отвечающей требованиям законодательства.

Застройщик должен известить потенциального дольщика о выбранном варианте и предоставить ему сведения о страховщике или поручителе.

Первые два способа используются нечасто. ОВС не особо распространено в России, банковскую гарантию получить достаточно сложно и дорого. Как правило, банки требуют предоставления залога, минимальная сумма которого составляет 30% стоимости объекта.

Поэтому чаще всего строительные компании останавливаются на третьем варианте. Но и здесь не все так просто. Законодатель установил достаточно жесткие требования к страховщикам, а компаний, которые им соответствуют не так уж много.

С их списком можно ознакомиться по ссылке.

Какие требования к страховщикам предъявляет закон

Страхование при долевом строительстве могут осуществлять компании, отвечающие следующим условиям:

  1. Период работы на рынке страхования пять лет и более (со времени получения лицензии на осуществление страховой деятельности).
  2. Активы компании находятся на уровне одного миллиарда рублей, кроме того уставной капитал должен составлять от 120 миллионов.
  3. Организация обладает высокой финансовой устойчивостью.
  4. Отсутствуют признаки, свидетельствующие о возможности банкротства.

Чтобы убедиться в соответствии страховщика перечисленным выше требованиям законодательства, застройщик может проверить документацию компании, а также запросить у нее документы, выданные ЦБ.

Условия страхования

Каждый страховщик разрабатывает свои тарифы и условия страхования. Размер страховой премии зависит от полной стоимости ДДУ и установленного в данной организации тарифа. Стандартная страховая премия по договору, как правило, составляет около 1 % от общей стоимости ДДУ. Кроме того, на размер страховки оказывают влияние ряд факторов:

  • репутация и финансовое состояние застройщика;
  • опыт строительной компании в данной сфере, количество ранее построенных объектов;
  • наличие/отсутствие судебных разбирательств с участием застройщика;
  • степень готовности и расположение объекта строительства.

Каждая страховая организация может дополнительно выдвигать и другие требования к застройщикам и прибавлять определенные проценты к тем или иным факторам риска. Поэтому итоговая сумма полиса у разных страховщиков и для разных строительных компаний может отличаться в разы.

В конце концов, это головная боль застройщика, где и как производить страхование договоров долевого участия в строительстве, и сколько платить за страховку от недостроя и других рисков. При этом строительная фирма не имеет права покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Дольщик в отношениях между страховщиком и застройщиком выступает третьим лицом, и хотя страховой договор заключается в его пользу, сам он не принимает никакого участия в его подписании. Для частного инвестора важен сам факт наличия страховки, о чем его должен проинформировать застройщик.

Существенные условия договора страхования

Договор между девелопером и страховой организацией подписывается до заключения ДДУ, но в силу он вступает только после того как договор долевого участия пройдет регистрацию. Период действия страховки зависит от срока передачи жилья, указанного в ДДУ. По закону дольщик может воспользоваться страховкой в течение еще двух лет после того, как истечет срок передачи объекта по договору.

Дольщик может передать свои права на оплаченный объект другому участнику, подписав с ним договор цессии. На действие страховки это никак не отражается. Она автоматом переходит на нового инвестора. Застройщик извещает страховщика о смене участников в ДДУ и стороны подписывают допсоглашение с указанием нового дольщика.

По закону застройщик может страховать полностью весь объект в одной страховой организации или каждый договор долевого участия в отдельности.

Обычно строительные фирмы прибегают ко второму варианту, который считают более выгодным.

Впрочем, и для дольщиков этот вариант тоже является более предпочтительным, поскольку в этом случае застройщик несет ответственность перед каждым участником отдельно.

Компенсация, которую получит дольщик при наступлении случая, указного в страховке, рассчитывается в соответствии с ценой квартиры по ДДУ. Минимальная сумма выплат должна быть не меньше, чем средняя цена аналогичной квартиры в данном регионе.

Законодатель запрещает страхователю устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора).

Девелопер не имеет права без законных оснований расторгнуть договор со страховой организацией без согласия дольщика.

Если у страховой компании была отозвана лицензия, она перестала работать, и действие страхового договора было прекращено, застройщик обязан не позже двух недель подписать договор с новым страховщиком.

При этом прежний страховщик обязан выплачивать компенсацию дольщикам даже после прекращения действия договора, если страховое событие произошло в период действия страховки.

Основания для выплаты компенсации

Закон устанавливает несколько страховых событий, которые являются основанием для обращения в страховую организацию за выплатой компенсации:

  1. Принятое и вступившее в действие судебное решение о взыскании на предмет залога. Данное решение принимается по заявлениям дольщиков, поданным в суд через полгода после остановки строительства объекта или наступления срока передачи жилья.
  2. Решение арбитражного суда о том, что строительная компания признается банкротом и открытии в отношении нее конкурсного производства.

При наступлении перечисленных выше событий дольщик может обратиться к страховщику за денежной компенсацией. Если полученная при банкротстве застройщика сумма не покроет расходов по ДДУ, оставшуюся часть денежных средств дольщик может включить в реестр требований кредиторов по банкротному делу, открытому в отношении застройщика.

Изменения в страховании дольщиков

Страхование дольщиков в том виде, в котором оно применялось с 2014 года, показало свою несостоятельность, и законодатель разработал новый способ защиты инвестиций дольщиков.

С начала 2017 создан компенсационный фонд, куда застройщики обязаны отчислять проценты с каждого заключенного ДДУ.

Собранные средства пойдут на выплаты гражданам при банкротстве застройщика или на завершение строительства проблемного объекта.

В настоящий момент действуют оба варианта страхования, поскольку отчислять взносы в фонд строительные фирмы обязаны только при условии, что первый ДДУ был заключен, начиная с 1 января 2017. Застройщики, успевшие зарегистрировать первый договор до этого времени, будут работать по данному проекту по старой схеме страхования.

Общество защиты прав дольщиков оказывает реальную помощь и поддержку гражданам, участвующим в долевом строительстве. Мы поможем вам не ошибиться с выбором застройщика, проанализируем его деятельность и документы. Юристы нашей организации обеспечат грамотное сопровождение вашей сделки.

Чтобы связаться с нами, посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/ot-kakih-riskov-zashhishhaet-dolshhikov-strahovanie-ddu

Страхование от недостроя – Мосдольщик

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Обязательства, выплаты и грядущие изменения.

Вкладывая деньги в свою будущую квартиру, мы рассчитываем получить ее и получить в обещанный срок. Но на практике так получается далеко не всегда. Статистика по обманутым дольщикам отпугивает людей от участия в долевом строительстве: разные источники приводят разные цифры – от более чем 40 000 до более чем 100 000 человек; но в любом случае счет идет на десятки тысяч.

Что делать, чтобы не оказаться в их числе, и как действовать в том случае, если ваш застройщик пропал/обанкротился/затягивает сроки строительства? В первую очередь, ознакомиться с федеральным законом № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в который было внесено несколько изменений буквально несколько дней назад.

Кто страхуется

Вопрос страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств оговаривает статья 15.2 закона ФЗ № 214. Согласно ей, застройщик осуществляет страхование:

  1. за свой счет;
  2. до того, как осуществлена государственная регистрация договора с первым участником долевого строительства (то есть если застройщик не застрахован, Росреестр не может зарегистрировать договоры на новый объект);
  3. двумя способами – либо участвуя в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо заключив договор страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией, у которой есть лицензия на осуществление добровольного имущественного страхования.

Если застройщик использует страхование для обеспечения своих обязательств, то он обязан оповестить дольщиков как об условиях страхования, так и о способе страхования (то есть об обществе взаимного страхования, в котором он состоит, или о страховой организации, которая его страхует).

Обновляющийся список страховщиков, которые соответствуют всем требованиям закона № 214, есть на сайте Банка России – можно проверить данные застройщика. Если у страховой организации отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней либо заключить договор с другим страховщиком, либо участвовать в обществе взаимного страхования, либо заключить договор поручительства с банком.

Поручительство банка – еще один способ обеспечить исполнение обязательств застройщика, альтернатива страхованию, описанному выше. Как прописано в статье 15.

1 закона № 214, поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени).

Как и в случае со страхованием, застройщик должен оповестить дольщиков о своем поручителе и условиях, на каких банк взялся поручиться за него. Точно так же, если у банка отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней найти новый вариант предоставления гарантий своим дольщикам.

Впрочем, поручительство банков используется довольно редко – это не самый выгодный вариант как для банка, так и для застройщика.

Что страхуется

Согласно закону № 214, “страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору”.

Это подразумевает весь ряд ситуаций, в которых дольщик оказывается пострадавшим: например, застройщик не может предоставить купленную у него квартиру по причине прекращения деятельности, банкротства, или по тем или иным причинам сдвигает сроки ввода дома в эксплуатацию.

Договор страхования вступает в действие со дня регистрации ДДУ (договора участия в долевом строительстве) и действует до оговоренного в ДДУ срока передачи жилья дольщику. Страховой случай, наступивший в течение двух лет после окончания этого срока, дает право на получение возмещения от страховой компании.

“Неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств” должно быть подтверждено одним из двух документов:

  1. вступившим в силу решением суда о взыскании средств на недвижимость;
  2. решением арбитражного суда о банкротстве должника и об открытии конкурсного производства.

Правда, обратиться в суд за взысканием залога можно только через полгода после того, как миновал оговоренный срок передачи жилья или прекращения/приостановки строительства.

Страховые выплаты

Минимальная страховая сумма, на которую может претендовать дольщик, не получивший квартиру, зависит от цены договора, но при этом она не будет ниже, чем стоимость жилья, которая рассчитывается на основании среднерыночной цены квадратного метра жилплощади в том регионе, где расположена недвижимость.

Если застройщик нарушает срок передачи объекта, можно требовать с него неустойку за каждый просроченный день. Для этого нужно направить письменную претензию строительной компании и, если она ее не удовлетворит, обращаться в суд с требованием выплат неустойки и морального ущерба. Сумму общей выплаты будет определять судья, в зависимости от конкретной ситуации.

Страхование дольщиков

Застраховать свою покупку при долевом строительстве может и сам дольщик – другое дело, что далеко не все страховые компании предлагают такой вид услуг.

Проблема в том, что вероятность наступления страхового случая довольно высока, и многие фирмы сочли невыгодным такое страхование.

Кроме того, не каждая компания имеет возможности провести точную экспертизу и в полной мере оценить риски еще даже не начавшегося строительства.

Цена такой страховки зависит от разных факторов: самой компании, стоимости объекта, срока договора, экспертной оценки и может составлять 1 и более процентов от стоимости покупки. В зависимости от предоставляемых услуг компании можно выбрать страхование от различных видов рисков – от наводнения до банкротства застройщика.

Стоит отметить, что в конце прошлого года, помимо прочего, законодательно предлагалось обязать дольщиков страховать свою покупку. Но от этой инициативы было решено отказаться. Однако некоторые другие пункты, внесенные в Госдуму в декабре 2015 года, были приняты в эту весеннюю сессию – и закон № 214 получил несколько изменений от 3 июля текущего года.

Изменения в законе и компенсационный фонд

В частности определен минимальный уставной капитал для застройщиков в зависимости от площади застраиваемых объектов; обязательства застройщиков по предоставлению на своем официальном сайте информации о себе и о строящихся объектах; уточнены случаи, в каких застройщик несет и не несет ответственность за дефекты объекта строительства.

Кроме того, появилось несколько дополнительных статей, касающихся договора поручительства и размещения средств на счетах эскроу. Введение счетов эскроу (специальных накопительных счетов) как раз и рассчитано на то, чтобы дополнительно обезопасить дольщиков от проблем застройщиков.

Согласно этому нововведению, участники долевого строительства переводят средства за приобретаемую квартиру не непосредственно застройщику, а на счет определенного банка, который имеет право на осуществление этой деятельности, и который кредитует застройщика. В случае ликвидации или банкротства строительной организации, а также продления застройщиком сроков передачи более чем на два месяца или существенного нарушения качества передаваемого объекта, дольщик может полностью забрать вложенные средства.

Кроме того, новая статья закона (Статья 23.2.

“Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства”) предполагает возможность создания специального компенсационного фонда, действующего по принципу Агентства по страхованию вкладов.

Это предполагает, что при возникновении страхового случая в связи с неисполнением обязательств заказчика дольщик получит вложенные деньги точно так же, как получит их при закрытии банка, в котором у него имелся счет.

Средства фонда должны формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков (но не более 1% от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости). Правда, поскольку статья закона только предусматривает возможность такого фонда, пока неизвестно, будет ли он создан действительно и если да, то каковы будут принципы его работы.

Еще одно перемена, связанная с долевым строительством (правда, уже в Уголовном кодексе) коснулось ответственности за незаконное привлечение денежных средств застройщиками – теперь это не штраф, а обязательные работы или даже лишение свободы вплоть до пяти лет. Спасти от тюрьмы и уголовной ответственности может только  полное возмещение убытков пострадавшим.

Каким образом все это скажется на проблемах как дольщиков, так и застройщиков, покажет время. Однако ситуация требовала каких-то перемен – и они появились.

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/strahovanie-ot-nedostroja/

Страхование при долевом строительстве

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Добрый день всем!
Обязательное страхование долевого участия в строительстве с 1 января 2014 года — это, безусловно, заинтересует будущих покупателей новостроек. С начала года вступило в силу дополнение к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Что оно дает нам с вами, друзья, при покупке недвижимости?

С этого года все застройщики, участвующие в долевом строительстве, страхуют ответственность еще до момента регистрации нового проекта. Этот факт очень важный и, надеюсь, выявит, какие из организаций-застройщиков являются действительно надежными, а какие — нет.

Я читала, что наше министерство строительства и ЖКХ считает нововведение очень важным в плане дополнительной защиты прав дольщиков и называет его «фильтром ненадежных застройщиков».

Согласитесь, что никто из нас не хочет оказаться «обманутым дольщиком»?

Страхование долевого участия для застройщиков возможно осуществить:

  • через ОВС — Общество Взаимного Страхования;
  • через поручительство банка;
  • заключив договор со страховой компанией о гражданской ответственности.

Причем, в законе утверждено жесткое требование к тем банкам и страховым компаниям, которые имеют право на подобную страховку будущей недвижимости.

Страховая компания обязана иметь не менее 120 миллионов рублей уставного капитала и , как минимум, 400 миллионов рублей собственных средств, помимо того, что она имеет лицензию и работает более 5 лет.

Банк тоже должен иметь «возраст» не менее 5 лет и капитал больше 200 миллионов рублей.

Договор, заключенный с банком или страховщиками, должен быть всегда доступным для любого дольщика. Если договора нет, то компания будет оштрафована на сумму до миллиона рублей.

Таким образом, страхование «долевки» убережет и от затянувшегося строительства и от некачественного построенного жилья. Сумма, на которую страхуется жилое помещение, не должна быть ниже, чем рыночная стоимость на момент сдачи.

Помимо положительных моментов для покупателя из-за обязательного страхования могут появиться и отрицательные, например, повышение стоимости жилья в новостройках.

Получается, что на весах у нас, с одной стороны, безопасность и надежность, а с другой — рост цен при покупке недвижимости.

Посмотрим в дальнейшем, во что все это выльется… Вся система пока еще только в начале пути, в процессе «утруски и притерки» …

Поделитесь информацией со своими знакомыми в соцсетях, Благодарю!

data-yashareType=»button» data-yashareQuickServices=»ontakte,,,odnoklassniki,moimir,moikrug,gplus»

>

Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме

Главными рисками приобретения квартир в строящихся домах являются: недострой, мошенничество, продажа одной квартиры нескольким покупателям, банкротство застройщика. Все эти риски можно застраховать.

Как страхуют квартиры в строящихся зданиях?

На стадии строительства сама компания-застройщик может страховать возводимые объекты по следующим видам страховок:

  1. От пожара.
  2. От наводнения.
  3. От гибели.

Сами покупатели (дольщики), заключающие со строительной компанией договор в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 г.

«Об участии в долевом строительстве …», могут самостоятельно по желанию приобрести страховки от недостроя, от нарушения сроков сдачи квартир, от банкротства строительной фирмы. Купить такие полисы можно на любом этапе стройки.

Есть ли экономия по сравнению с покупкой вторичного жилья?

Цена страхового полиса определяется в каждом случае после проведения страховой компанией предстраховой экспертизы. Обычно стоимость страховки колеблется в диапазоне 1-4,5% от цены приобретаемой квартиры в новостройке.

Обратный звонок

Получить компенсацию по такому страховому продукту можно при несдаче квартиры в собственность клиента в указанный в договоре долевого участия (ДДУ) срок, при двойных перепродажах, при банкротстве строительной фирмы.

Независимо от срока страхования страхователь обязан внести всю сумму по страховке сразу. Если клиент желает застраховать финансовые риски при долевом строительстве, то срок действия страховки превышает срок действия ДДУ. Тем самым достигается гарантия возврата средств дольщика при отсутствии того результата, на который он вправе был рассчитывать, заключая ДДУ.

Страховка окупается очень быстро, в особенности тогда, когда заключается такой договор на стадии котлована. Рост стоимости таких квартир происходит ежемесячно по мере приближения проекта к завершающей стадии.

Цена страховки очень быстро покрывается удорожанием объекта страхования.

При покупке страховки для защиты финансовых рисков на рынке вторичной недвижимости такого явления не наблюдается, так как там цены на квадратные метры растут не с такой скоростью.

Сколько получит страхователь, когда обанкротится строительная компания?

Когда происходит банкротство строительной компании, клиент страховой компании получает страховую выплату, которая на 100% покрывает затраты на заключение ДДУ.

В подавляющем большинстве случаев дольщикам не удается вернуть эти деньги со строительной компании в процессе процедуры банкротства, поэтому страховка в такой ситуации остается единственной реальной надеждой не лишиться в одночасье всех сбережений.

Возможно ли в сбербанке рефинансирование

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Защита интересов участников долевого строительства в настоящее время регламентируется 214 федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно документу, застройщик сам выбирает способ защиты дольщика:

• поручительство банка (единичные случаи оформления); 

• страхование ответственности через уполномоченную ЦБ страховую организацию (самый массовый способ обеспечения обязательств);

• членство в ОВС (застройщиков в ОВС либо не берут, так как они имеют «нехорошую» репутацию, либо они сами туда не идут, так как в ОВС солидарная ответственность).

В настоящее время к страхованию допущено 15 страховщиков и 1 ОВС.

Существующий механизм обеспечения ответственности застройщика путем заключения договоров страхования ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией имеет ряд преимуществ, а именно:

1. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, причем не только вследствие банкротства застройщика, но и в случае непередачи квартиры дольщику в срок по любым другим причинам.

2. Страховщики сформировали необходимые компетенции и технологии для обеспечения беспрерывной работы строительной отрасли.

3. Осуществление независимого андеррайтинга и постоянного мониторинга хода реализации инвестиционных проектов застройщика. Возможность выявления проблем на объектах уже на ранних стадиях, что позволит не допустить или минимизировать риски появления «обманутых» дольщиков.

4. Дольщик получает договор страхования гражданской ответственности застройщика на полную рыночную стоимость договора участия в долевом строительстве с учетом ограничения минимальной стоимости одного квадратного метра жилья согласно положениям 214 –ФЗ.

5. Прозрачность порядка урегулирования страхового случая и выплаты страхового возмещения непосредственно дольщикам как выгодоприобретателям по договору страхования.

Эти положения позволяют дольщику не только дождаться получения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, но и вернуть инвестированные средства путем получения страхового возмещения и использовать их по своему усмотрению не только в случае банкротства застройщика, но и в иных случаях нарушения сроков передачи объекта строительства.

6. Страхование является надежным и понятным инструментом, так как находится под надзором Банка России.

7. Страховщики уже сформировали страховые резервы по ранее заключенным договорам страхования гражданской ответственности застройщика. Страховщики отвечают перед дольщиками всеми сформированными страховыми резервами по аналогии с другими видами страхования (автострахование, имущество юридических лиц, строительно-монтажные риски и др.).

8. Формируется достаточная внутрироссийская перестраховочная емкость с привлечением Российской национальной перестраховочной компании.

9. Высокий уровень сервиса через филиалы и представительства страховщика на территории всех субъектов Российской Федерации.

Планируемые изменения

АИЖК совместно с Минстроем России подготовило законопроект о внесении изменений в 214-ФЗ, предусматривающий создание компенсационного фонда долевого строительства в качестве единственного механизма обеспечения ответственности застройщика.

По мнению страхового сообщества, компенсационный фонд долевого строительства целесообразно сделать дополнительным средством осуществления гарантий, в плюс к действующим в настоящее время (в рамках 214-ФЗ) механизмам обеспечения ответственности застройщика перед участниками долевого строительства.

Сейчас страхование покрывает риск банкротства застройщика и нарушение сроков завершения строительства. Выплата производится дольщику на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Предполагается, что создаваемый фонд долевого строительства будет осуществлять достройку объектов незавершенного строительства или возмещать сумму, вложенную дольщиком в объект недвижимости.

Как возможно выстроить взаимодействие страховщиков и фонда

Сейчас страхование не решает проблему достройки объекта и такую задачу на себя мог бы взять фонд. В случае, если дольщик хочет получить вложенные средства (при банкротстве) — выплату будет осуществлять страховщик, а если дольщик готов ждать достройки объекта новым застройщиком, то это — задача фонда.

дольщики, застройщики, страхование

Источник: https://akrchel.ru/strahovanie-pri-dolevom-stroitelstve/

Как получить страховые выплаты при банкротстве застройщика?

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

В России, по разным данным, от 4 (РБК) до 6 (Александр Плутник) тысяч застройщиков. На февраль 2019 года из них 831 (Федресурс) юридических лица находятся в процедуре банкротства, то есть порядка 13-21 %.

По нашим собственным наблюдениям, ещё порядка 20 % застройщиков находится в предбанкротном состоянии: стройка идёт вяло или остановилась, долги растут. После 1 июля 2019 года стройка встанет у 30-35% застройщиков, потому что те не смогут получить кредиты (Герман Греф).

Есть большие риски, число банкротов станет в 1,5-2 раза больше.

Ответственность единиц застройщиков-банкротов застрахована Фондом защиты дольщиков. Значительная часть банкротов страховала свою гражданскую ответственность в страховых компаниях по старому законодательству. Например, среди таких Урбан Групп и Московский комбинат хлебопродуктов. А значит при банкротстве такого застройщика дольщики могут получить страховые выплаты.

Банкротство застройщика – страховой случай

Статья 15.2 закона 214-ФЗ устанавливает страховые случаи, среди которых есть банкротство застройщика.

Порядок получения страховых выплат при банкротстве застройщика

В каком порядке осуществлять страховую выплату, каждый страховщик решает самостоятельно, смотрите на сайте страховой компании. Как правильно, нужно записаться на приём в офис страховщика и принести с собой ряд документов. Примерный перечень будет следующий.

  1. Письменное заявление на выплату страхового возмещения. Его можно оформить на месте или заранее скачать бланк на сайте, если он есть.
  2. Документы, удостоверяющие личность (для физического лица). Как правило, это паспорт гражданина России или СССР старого образца.
  3. Договор долевого участия. Важно принести именно ДДУ, а не договор уступки.
  4. Платёжные документы об оплате цены квартиры застройщику. Желательно чтобы это были платёжные поручения. Их можно получить в банке, где производился платёж. Документы о выплате кредита банку не требуются.
  5. Решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии.
  6. Выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. 
  7. Договор (полис) страхования по ДДУ.

Что делать, если страховая компания не платит страховую выплату?

В России укоренилось представление о том, что страховщики не торопятся исполнять свои обязательства после наступления страхового случая.

Во многом это нам известно в связи с распространёнными необоснованными отказами выплаты после ДТП.

О количестве невыплат можно судить не только по отзывам в интернете, но и по количеству судебных процессов по принудительному взысканию страховых выплат через суд.

В суд можно обратиться после заявления о добровольной выплате, если страховщик не произвёл выплату в оговоренный договором или правилами страхования срок. В делах о взыскании вследствие банкротства застройщика шансы на выигрыш дела высокие.

Прежде всего, потому что наступление страхового случая легко доказать: его подтверждением является вступившее в законную силу решение арбитражного суда о введении процедуры конкурсного производства или об обращении к взысканию предмета залога.

В какой суд обратиться дольщику за взысканием страховой выплаты?

Памятуя «скептичное» отношение судей общей юрисдикции к правам дольщиков, мы решили сопоставить её с арбитражем.

Общая юрисдикция

Арбитраж

В какой суд подавать

по месту жительства дольщика, но часто суды передают иск по месту нахождения страховой

Арбитражный суд Москвы

Вероятность выигрыша

в суде по месту жительства высокая, в суде по месту нахождения низкая

высокая для страховой выплаты, но низкая для штрафа. Если в штрафе откажут, то его можно просудить в общей юрисдикции вместе с моральным вредом

Требования

страховое возмещение по ДДУ (цена квартиры),

компенсация морального вреда (10-50 тыс.),

штраф 50 % от взысканного (реально 50-300 тыс.)

судебные расходы (15-50 тыс.)

страховое возмещение по ДДУ (цена квартиры),

штраф 50 % от взысканного (реально снизят в 2-3 раза или откажут)

Расходы

доверенность (около 2 тыс.)

налоги 6 % от всех взысканных сумм, госпошлина (возвращается при выигрыше)

Особенности

нет

необходима уступка страховой суммы и штрафа на юридическое лицо

Итог

если дело не передадут в суд по месту страховой, то хорошая перспектива выиграть дело за небольшие деньги

хорошая перспектива выиграть дело, но издержки выше. Нет практики по страховкам дольщикам, зато есть аналогичная практика по автострахованию, неустойке, штрафам и процентам

Юристы Общества защиты дольщиков могут взять на себя урегулирование вопроса со страховой компанией: собрать и предоставить комплект документов, а при отказе в выплате обратиться в суд.

Юристы Общества защиты дольщиков могут взять на себя урегулирование вопроса со страховой компанией: собрать и предоставить комплект документов, а при отказе в выплате обратиться в суд.

Миф 1. Полис недействителен, потому что он не оплачен застройщиком

При отказе в выплате страховая компания может ссылаться на недействительность договора страхования (полиса), поскольку страхователь по нему не выплатил страховую премию. Действительно, статья 957 Гражданского кодекса РФ предусматривает это:

Однако страхование гражданской ответственности застройщика регулирует также статья 15.2 закона 214-ФЗ:

Статья 15.2 закона 214-ФЗ устанавливает иной порядок вступления договора страхования в силу:

Следовательно, страховой полис действителен даже при невыплате застройщиком страховой премии страховой компании.

Если представить, что страховая компания действовала добросовестно и целью генерального договора страхования с застройщиком действительно было получение страховой премии, то он за год действия договора страхования могла бы уведомить об отсутствии выплаты страховой премии и выгодоприобретателя, и Росреестр, и Стройнадзор. В противном случае создаётся впечатление, что страховщик действовал в сговоре со страхователем с целью прикрытия умысла на банкротство.

Миф 2. При обращении за выплатой дольщик сразу выпадает из реестра 

Право требования переходит страховой компании (страховщику) только после выплаты страхового возмещения дольщику (выгодоприобретателю), а никак не подписания какого-либо «акта». Это так называемая суброгация. Она установлена статьёй 965 Гражданского кодекса РФ.

Миф 3. Дольщик возвращает возмещение при уголовном приговоре против застройщика

В статье 963 Гражданского кодекса РФ говорится:

Так вот, страховой случай (банкротство) должно наступить вследствие умысла страхователя (застройщика) или выгодоприобретателя (дольщика). Представить, что банкротство возникло вследствие умысла дольщиков абсурдно: тогда они являются и потерпевшими. Остаётся умысел застройщика на банкротство.

Что говорит на этот счёт Уголовный кодекс РФ? В статье 196 установлена ответственность за преднамеренное банкротство.

На наш взгляд, сложно представить, что какой-то крупный строительный проект банкротится специально чтобы не быть построенным. В текущих экономических условиях застройщики банкротятся не из-за злого умысла, а чаще вследствие собственных просчётов.

Бум на рынке недвижимости с начала двухтысячных разогрел ожидания многих девелоперов, но они не учли кризисные тенденции последних лет. Не точно спланировали спрос, не правильно выбрали локацию, промахнулись с классом жилья.

Да мало ли промахов бывает!

Полученные в качестве страхового возмещения живые деньги позволят рассчитаться с долгами перед банком и не гадать, достроят ли объект. И даже если страховая компания добьётся приговора суда в отношении застройщика о том, что деньги дольщиков были умышленно похищены, всё равно можно будет уйти от возврата возмещения вполне законными средствами. Но об этом уже в другой статье

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/strahovye-vyplaty-pri-bankrotstve-zastroyshchika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.